自然资源部发文建议取消地价上限、取消远郊区容积率1.0限制等 到底是怎么回事？

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10月17日，经济观察网获悉，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

多个信源向经济观察网透露，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

一位头部房企投资高管透露，取消地价上限，意味着土地市场回归价高者得的时代，逐步撤除摇号、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等竞买规则。

10月11日，合肥土地市场网公布了合肥年内第三批拟出让宅地的清单，6宗地明确于11月2日出让，出让信息中只规定了起始价，未明确地价上限。

10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

而在9月26日，成都发文放松限购的同时，也明确了中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖，且新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价，即竞地价+取消商品房限价。

2021年3月，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。同年3月底，北京在第一批次宅地挂牌文件中，首次公布了土地合理上限价格，一般设置溢价率上限为15%。

地价封顶后，近两年多的时间里，北京持续更新土地出让环节的“政策工具”：地价触顶后，转为竞建公租房面积上限、竞政府持有产权份额，或投报高标准商品住宅建设方案，或竞超低能耗建筑面积，或竞现房销售面积等。

一位央企华中区域投资负责人告诉经济观察网，北京并非首创设置地价上限的城市，早在2017年前后，很多城市便默许整体土地溢价率不超过15%的隐性红线，但这并非明令禁止高溢价地块产生，个别地块溢价率高达50%的情况仍时有发生。

直到2021年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求：

一是参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质；

二是加强对房地产企业购地资金的来源审查；

三是单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高；

四是在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

至此，越来越多城市选择“地价触顶+摇号”方式出让地块。

在土拍遇冷及分化加剧的背景下，众多城市的土地部门需要研究和制定更适合当下土拍市场的规则。

例如，如果取消摇号和地价上限，回归到价高者得的时代，会否推高地价？商品房销售限价是否取消？若房地价差缩小，开发商利润被压缩，会否影响后续的产品品质？没有了地价上限，还意味着竞现房面积、竞高标准建设方案等从此退出江湖……这是一位东部城市规自部门人士正思考的问题，他们正紧盯一线城市是否跟进“取消地价上限”，再调整所在城市的土拍规则。

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