投资技巧大放送，国泰君安关于房地产投资研究，精彩不容错过

来源：国泰君安证券研究

近期，受到此次的影响，各行各业经济发展走势都有所影响：其中备受关注的房地产行业怎么样呢?国泰君安团队来解密。

其中，国泰君安宏观花长春团队认为海外通过贸易对我国经济直接影响GDP约4个点、1700万人口就业的岗位，需要广义财政6-8个点的对冲，4月需求端会略有改善。而国泰君安房地产谢皓宇团队则认为一旦房企信贷额度得以恢复，楼市就具备牛市的基因，看好二季度房地产行业的全面爆发。推荐万科A、保利地产、金茂等标的。

国泰君安推荐本周关注：我国一季度GDP或下降8.7%。同时，海外通过贸易对我国经济直接影响是GDP的4个点，1700万人口就业的岗位。这些需要我国广义财政6-8个百分点的对冲。

高频数据：4月需求端略有改善。1)下游：4月房地产销售增速同比上升。2)中游：高炉开工率小幅上升、发电煤耗增速同比上升。3)上游：原油价格大幅上升，铁矿石价格、铜价环比下降。4)食品价格：蔬菜、猪肉价格环比下降。5)货币：货币市场利率有所下行，人民币汇率略有贬值

全球大类资产：权益市场及大宗商品涨跌不一，美元指数小幅上涨。

在国内外政策方面，国泰君安做了如下总结：

国际政策：1)沙特呼吁产油国召开紧急会议以稳定石油市场。2)：3月季调后非农就业人口大减70.1万人。3)：新冠累计确诊突破27万例4)美联储：为外国和国际货币设立一项临时性回购便利工具。

国内政策：1)央行启动年内第三次降准，下调逆回购利率。2)国常会：新能源汽车购置补贴延长2年，再提前下达一定规模的专项债3)：奋力实现今年经济社会发展目标任务4)21世纪经济报道，每省专项债作资本金比例提高至25%。

国泰君安分析，3月降准以来，SHIIBOR 1W利率大幅度下行，最低降至1.69%，回到了2010年水平，更远低于2015年上一轮楼市牛市的起点。SHIRBOR 1W反应间流动性，当其大幅度下行、且不限制投放渠道时，会向最能够吸纳资金的方向流动，作为每年投资额度超过10万亿的房地产市场，是最大的渠道。考虑到地产的金融杠杆属性，其盈利模式是高杠杆、而非高利润率，一旦开闸额度，将带来房企的大幅扩表能力。因此，上一轮牛市的起点、也即2015年，是从1.90%的低利率作为开端，类比到当前，一旦房企信贷额度得以恢复，楼市就具备牛市的基因。

当前的双降，是央行鼓励增加放贷强度。对房企来说，目前依然存在额度管控，因此，对国内市场来说(不包括发行在海外的债券市场)，流动性宽裕将大幅度压低融资成本，也就是在借新还旧上，将压低借新成本。国泰君安预计，国内将涌现大量低于4%利率的房企债券，优质企业利率则低于3%。

此外，对房贷的支持力度将大幅度增加，规定范围内大幅度降低首付比例将常见。由于总可贷资金的增加，放贷规模压力依然大于放贷利率，如果对房企的额度依然保持不变，则在总占比上会下降，预计额度会将按揭贷款转移。预计2020年1季度，销售金额将同比下滑15%以上，因此，为了达到贷款规模增量，需要大幅度压低首付比例，来提高每一套房的贷款规模。

土地市场局部过热的现象已经出现，考虑到购房需求的恢复，较热的土地市场将维持一段时间。在当前形势下，国泰君安仍然看好二季度的全面爆发。就房地产行业来说，房企扩表是真牛市，在融资没放开前暂时无法得以实现，但短期由需求驱动的市场将带来牛市的影子，随着推盘的恢复，预计售楼处排队、甚至摇号的事情将重现。

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