随着自助仓储行业租金增长的下降 开发商放慢了新项目的进度

由于管理人员努力与附近新开业的设施竞争，许多自存储物业的租金已停止上涨。

数据公司Yardi Matrix的高级研究分析师Tara Jeffcoat表示：“供应的增加既压低了总体运价，也增加了优惠。“我们对资产类别的总体看法是，利率增长率将持平或为负。”

停滞不前的租金最终削弱了开发商建造新物业的热情。经过多年的不懈努力，今年他们在更少的自存储设施上取得了突破。这应该有助于减轻对租户的竞争，并最终允许租金再次增长。

仲量联行资本市场自助仓储董事总经理布莱恩·索莫扎(Brian Somoza)说：“到2020年，我们可能会有所放松。”

租金增长放缓

许多新的自存储物业不得不削减租金，超出了专家的预期。

“他们打折了街道租金以填补空缺。这是一场自下而上的竞赛。”房地产服务公司CBRE的洛杉矶执行副总裁Nick Walker说道。“如果您在线上有大量供应，也许您不会失去入住率，但是您将不得不以低得多的租金搬迁新租户。”

即使在对自助仓储空间需求旺盛且供应相对较少的子市场中，租金也浸入了这些新物业。Walker说：“在新设施租赁之前，我们仍然看到租金在下降。”

竞争已经削弱了专注于自我存储的房地产投资信托基金报告的平均净营业收入(NOI)。在截至2019年第一季度的过去12个月中，排名前五的REIT的NOI增长了1%至4%。这还不到复苏之前这些REIT所报告的NOI年度增长的一半。

施工终于放慢了脚步

各地子市场继续开放新的自存储物业，但这些丝带切割在2020年将不再那么普遍。

根据Yardi Matrix的统计数据，开发商在2019年第一季度开设了约150处自存储物业，总面积约为1500万平方英尺。这与2018年大致相同。

开发商已经开始建设足够的新项目，以在2019年余下的时间里以类似的速度开张物业。“我们预计2019年的新自助仓储交付量将与2018年持平，”仲量联行的Somoza说。

然而，预计到2020年将有更少的新自助式存储设施投入使用。根据世邦魏理仕(CBRE)的统计，到2020年，开发商可能会在前40个大都市统计区域内仅开放250至300家新物业。不到世邦魏理仕(CBRE)预计的2019年在这些顶级市场中700到800处新房产的一半。

一家全国性自助仓储经纪公司SkyView Advisors的投资销售总监瑞安•克拉克(Ryan Clark)说：“新供应的供应正在放缓，但仍在影响基本经营。”

新的发展机会仍然存在

尽管开发商总体上减少了自存储物业的建设，但他们仍计划在2020年开展数百个新项目。“我们仍在继续看到新的资金来源寻求自存储资产，”克拉克说。

这些开发商中的一些仍然能够找到良好的机会，尤其是在二级城市，因为向这些城市的移民增加。”

此外，由于自存储属性倾向于在设施三英里范围内吸引客户离开该区域，因此距离较远的新属性对其租金影响不大。例如，开发人员在达拉斯-沃思堡建立了大量新的自存储空间。Walker说：“但是，在达拉斯-沃思堡可以找到很多子市场，尽管有如此多的新供应，还是有必要建立新的自我存储的。”

由于自存储物业的交易区域非常小，因此同一地铁的不同子市场中的物业的表现可能会彼此非常不同。

Walker说：“有些子市场的物业租金每年增长6%至8%，有些子市场的租金下降2%至3%。”

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