价值80亿美元的房地产大亨帮助塑造了硅谷
约翰·索布拉托可能是硅谷首富,他没有从技术中赚钱。自1960年代以来,这家房地产开发商和他的家人已经在的技术中心开发了80亿美元的财富。租户包括Apple Inc.,Amazon.com Inc.和Netflix Inc.。
现年80岁的索布拉托(Sobrato)开始与母亲合作,于1961年为洛克希德公司(Lockheed Corp.)建造了14,000平方英尺的物业。一年后,他与当地经纪人卡尔·伯格(Carl Berg)合作,然后在1979年独自出手。约翰·索布拉托(John M. Sobrato)于1997年接管了日常业务,然后罗布·霍利斯特(Rob Hollister)于2013年成为首位管理房地产部门的非家族成员。如今,索布拉托组织已涵盖房地产和开发部门,即投资部门索布拉托首都和索布拉托慈善基金会。
在通过电子邮件进行的采访中,索布拉托谈到了他如何在该地区的繁荣与萧条中幸存下来,他的家人自1996年以来如何向慈善机构捐款5.5亿美元,以及他的个性化车牌背景。评论已被编辑和压缩。
您对房地产的处理方式是什么?
我的哲学是很少出售。我们仍然拥有我在1960年代后期开发的建筑物。出售后,我们通常会交易到新的房地产开发机会。由于通货膨胀和租金上涨,以及高科技公司的迅猛发展(加上总体利率不断下降的环境),我们得以借入了很多原始成本。这提供了资本来为我们的忠实租户建造更多建筑物,以及多样化投资于其他资产,例如公共和私人股权。在1970年代,我们能够为新兴的高科技公司建造一整套建筑或校园。
您如何从硅谷的繁荣中受益?
毫无疑问,我在正确的时间到达正确的地方。在1960年代,我们以每平方英尺$ 1至$ 2的价格购买了位置优越的土地,并拥有基础设施来容纳倾斜的建筑物。我们的建筑成本每平方英尺不到10美元,每月的空壳租金为每月10美分或更少。今天,我们拥有相同的土地,每平方英尺的售价超过100美元,建筑成本为每平方英尺300美元或更高。租金为每平方英尺3至5美元,具体取决于位置以及开发商所资助的租户改善量。
您是如何度过难关的?
我们专注于大型单租户建筑物,这些建筑物仍占我们房地产投资组合的很大一部分。这些风险非常大,以至于租户可能破产,有些人这样做了。幸运的是,在我于1979年分割财产之前,我和卡尔·伯格(Carl Berg)拥有大约80栋这样的建筑物。长期租用大量单租户建筑物使我们得以度过低迷时期或当一些租户破产时。此外,由于我们通常将公司出租给大型公司,因此在困难时期,它们倒闭的可能性要小于初创公司。
您现在在哪里建造?
我们目前的工作重点是如何使我们的项目既盈利又解决我们地区面临的一些关键问题。在这方面,我们的大型开发项目几乎全部与住宅和办公空间混合使用。两者结合可以减少交通流量,提高可持续性,并有助于抵消该地区就业增长所带来的住房负担能力问题。
第二个重点是增加我们在北湾,特别是旧金山的投资。尽管我们已经在那里拥有两个项目,但由于旧金山已成为我们传统技术客户的重要办公地点,因此我们正在寻求更多的收购和发展。
这是一家家族企业?
多年来,在没有合伙人或股东的情况下,保持对家族企业的控制是我们的一项重大资产,这使我们能够在市场中表现出机会并以使命为导向。
您如何看待继承?
在过去的十年左右的时间里,我们将人员和流程放在适当的位置,以使Sobrato组织在我不再参与之后能够成长并取得成功。现在,我们有几个家族成员参与了这项业务,包括我的儿子约翰·迈克尔(John Michael)担任董事长,我的女儿丽莎(Lisa)作为我们基金会的首席执行官,我的女Matt马特·索森尼(Matt Sonsini)担任首席执行官以及我的孙子杰夫(Jeff)在我们的房地产业务中。此外,Rob Hollister在过去六年中还担任过我们的房地产业务总裁。
您的慈善事业是本地化的吗?
我们地区的成功导致了严重的负担能力问题。当我开始从事这项业务时,一个人可以以20,000美元左右的价格在Palo Alto购买一栋小房子。如今,同一套原型房屋的售价为150万美元。这导致了贫富之间的分歧越来越大,加剧了我们的无家可归问题,并导致一些高科技公司离开该地区。因此,尽管我们的业务肯定会从这种增长中受益,但我们担心该地区的长期风险以及不平等现象。因此,在山谷中促进机会,支持英语学习者的教育计划以及培育当地的非营利部门是Sobrato家庭基金会的主要目标。
您家人的捐赠是什么样的?
我们的大部分慈善工作都得到了捐赠建筑物的支持,这些建筑物后来被出售以资助赠款和各种倡议。该家庭通过Sobrato家庭基金会进行集体捐赠,也可以通过个人捐赠(我们都将其称为Sobrato慈善事业)。从历史上看,虽然我们大多数慈善事业都是以地点为基础,并专注于硅谷,但这个家庭正在不断探索超越硅谷的倡议。
您有几个个性化的车牌?
因此,债务和承担重大风险是我们建立业务的重要组成部分。我的车上有两个车牌-一个说Hi Debt,另一个说大笔贷款是有原因的。今天,既然业务已经建立,我们在债务的使用上会更加保守。
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