Pembrook首席执行官 经济适用房可能表现最佳

新的住房供应集中在奢侈品领域，但最大的需求来自劳动力家庭。尽管几乎所有市场都有持续的需求，但开发商倾向于避免负担得起的多户家庭项目。彭布鲁克资本管理公司(Pembrook Capital Management)首席执行官Stuart Boesky认为，“人们对可负担得起的租赁房屋缺乏相对投资的主要原因是人们的看法。”

在接受《Multi-Housing News》的采访中，该行业专家解释了私人债务市场如何提高并填补供需之间的差距，即使在进入门槛较高的主要市场也是如此。例如，Pembrook最近完成了对Prana Investments的不超过5,000万美元的优先股投资。目前，Prana基金在洛杉矶拥有17个物业，其中435个单位，在纽约市拥有22个物业，其中806个单位。

您认为沿海沿海城市的经济适用房短缺有多严重?

Boesky：我们观察了很多年，例如在哈佛大学，多户住房委员会和公寓协会进行的研究中清楚地详细说明了我们主要城市的经济适用房(ARH)短缺。严重程度因位置而异，可能会带来重大挑战。简而言之，对可负担单位的需求量巨大。建立和维护这些单元至关重要。并且确实有这样做的机会。资本市场经常忽视这样一个事实，即在风险调整的基础上，负担得起的租赁房屋可能是表现最佳的投资。我认为，负担得起的租赁房屋不是也不应该是“第二等”资产类别。

导致投资者忽视ARH的主要因素是什么?

Boesky：相对缺乏对ARH的投资的主要原因是单纯的感知。许多投资者根本不将负担得起的租赁房屋视为增加财务收入的投资。负担得起的租赁房屋不仅具有在回报方面表现良好的潜力，而且在恶劣的经济环境中也可以成为表现良好的资产。

例如，科恩·雷兹尼克(CohnReznick)在2017年进行的一项研究表明，在金融危机期间，低收入房产的违约率仅是市场利率多户家庭违约率的一小部分。这在很大程度上是因为对ARH的需求，按照定义，是市场不可或缺的，这为开发商创造了诱人的收入动态。

投资者可以通过各种方式获得负担得起的住房投资，包括债务和股权。作为私人贷方，我们显然属于等式的债务方。我们的职责是通过了解市场动态和ARH特定需求的团队提供第一抵押桥，夹层和优先股融资，提高开发商和业主完成交易，改善物业和购买新资产的能力。

Boesky：我已经直接参与了ARH的融资超过35年，而我的高级团队成员平均拥有30年以上的多家庭经验。例如，我们最近为可负担房屋开发商提供了循环优先股权融资形式的融资，并在纽约和洛杉矶提供了1,100多个可负担房屋的支持。

过去，同一位开发商可能会通过他们的投资组合获得信贷额度，以资助新的收购以及修复现有物业。自金融危机以来，我们已经看到这种融资来源正在缩减。私人债务市场有机会加强并有效填补这一缺口。

您对纽约的租金控制法有何看法?它们将如何影响经济适用房市场?

Boesky：我相信在纽约市，租金控制法将严重限制房地产开发商的房屋修复能力。由于法律对房东提高租金能力的限制，开发商将没有动力改善其房产，这是其商业计划的核心部分。这个难题可能使在纽约市完成交易极为困难。

您如何看待经济适用房市场的发展?

Boesky：我们看到纽约市和洛杉矶有大量潜在交易，并且对经济适用房市场的发展感到乐观。我们认为，随着承保变得更加保守，房地产信贷将在金融危机后最为强劲。

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