办公楼业主正以自己的品牌进入共同办公市场

经营多个地点的办公楼业主最近开始在其产品组合中推出品牌化，灵活的办公空间，以为租户提供协作的工作空间和灵活的条件，有时其价格比共同工作的运营商更具竞争力。

WashREIT在整个华盛顿特区都会区拥有办公资产，已经建立了Space +，这是一种灵活的办公替代方案。总部位于旧金山的SWIG Company最近推出了h 3体验。此外，总部位于纽约的Tishman-Speyer在全球范围内拥有办公资产，已建立了两个平台：工作室(一个共同工作的平台)和Studio Private，该工作室提供了各种规模的灵活条款的私人套房。

创新主管Deborah Boyer表示，办公楼拥有者可能比同班经营者拥有的优势是能够提供任意大小的空间作为弹性办公产品，而同班经营者通常受到租赁空间的限制。和对SWIG Company的影响。她指出，虽然SWIG是一家私有办公投资公司，其资产主要位于加利福尼亚州北部和南部，以及曼哈顿中城，在其建筑物中设有联合租户，但该公司还希望为租户提供灵活的办公选择，并有机会合并将自己的品牌和文化融入设计中。

Tishman-Speyer董事总经理Thais Galli表示，办公楼业主可以选择根据需求水平扩展他们提供的共享办公空间。她指出，例如，当Studio的曼哈顿地点被出租时，公司的业务范围从一层扩展到了多层。

同样，WashREIT资产管理副总裁Anthony Chang说：“我们研究了多种选择，并尝试了不同的概念。考虑到我们的中型租户平均面积约为4,600平方英尺，我们看到了一个很好的机会来吸引从共同工作空间毕业的租户。人们希望将自己的品牌放在首位，这对吸引人才很重要。”

由于REIT的地理位置集中在华盛顿特区，Space +吸引了在选举周期期间大量聚集的政府承包商，说客和媒体公司，因此不能长期致力于太空。

据加里说，Tishman-Speyer认为对灵活办公空间的需求是目前市场的一种转变，“租户对房地产的看法与过去有所不同，”她说。

根据Chang和Boyer的说法，设计一个质量高，即插即用的空间，该空间可以经常转换是建立灵活的办公平台时面临的最大挑战。Boyer注意到SWIG已聘请澳大利亚设计公司BVN设计灵活的工作区，Boyer评论说：“我们并不是在每座建筑中都进行千篇一律的设计，因为我们不相信文化会随处可见。”

同样，根据Studio的说法，每个Studio合作空间对于场所和位置都是唯一的。虽然公司的共同工作空间设计是Studio品牌在公共区域设计的，但租户可以在自己占用的空间中添加自己的品牌风格。

博耶(Boyer)表示，传统上，办公楼的拥有者需要八至十年的时间来摊销建筑成本。但是，有了灵活的办公空间，就无法保证下一个租户将需要任何现有租户的设计元素。她补充说：“困难的是，在空间转向后找到适合新租户的正确食谱。”她暗示所有房东都在努力解决这个问题。

据博耶(Boyer)称，另一个首要的挑战是为住户提供即时入住的能力。她指出，在建筑方面需要创新：“为灵活的租户建造空间要花费太长时间，而且成本太高。”加利说，工作室共同工作空间可提供第二天的占用，因为租赁和付款都是以数字方式完成，但Studio私人空间需要四到五个月的扩建时间。

为了加快交付速度和设计灵活性，所有三个房东都使用模块化办公元素来构建租户空间，因为可以为新的租户重新配置它们，并能够根据不断变化的需求扩展或收缩空间。

Chang表示，WashREIT团队进行了三到四年的实验，然后弄清了使其灵活的空间划分工作所需的技能，包括技术，最佳实践和直接营销。

这三家公司的高管均表示，他们提供的联合办公空间租赁期限短至一个月，而灵活的办公平台的租赁期限短于12个月。但是，他们指出，租用短期租赁的租户往往会续签更长的时间。对于SWIG和Tishman-Speyer，平均需要18到24个月，而WashREIT则需要5.2年。

据加利说，长期租赁提供了更大的租金折扣，因此租户可以临时进入该空间，但是如果他们喜欢这种经验，他们将选择更长的期限以利用折扣。她指出，共享办公空间确实比传统办公空间要高得多的租金，但是当租户考虑所提供的所有便利设施和服务时，他们进行了数学计算，并意识到他们无法提供更少的相同体验。

Boyer表示，根据所需扩建的程度和租赁期限，SWIG的共同工作空间的范围从无溢价到公司物业传统空间成本的两倍。

这三家公司提供的设施和服务可与WeWork等合作运营商相媲美，有些则超出了，具体取决于建筑物和位置。尽管SWIG不提供免费啤酒，但它具有所有建筑物居民共享的公共设施，包括免费使用一些建筑物的会议室和礼堂以容纳大型活动。此外，还有健身中心。舒适的休息区，可与其他建筑居民放松身心并保持联系;室外空间提供可选的工作区域，可以连接到咖啡厅或咖啡吧。

在设计灵活的办公空间时，Chang说：“我们对租户进行了深入研究-我们'最佳地点'的租户想要什么，并充分利用了共享办公空间所提供的优势。”

就位置而言，Tishman-Speyer's Studio还提供调解室。午睡豆荚; 一个内部咖啡师，在下午5点后转换为酒吧，以及共用区域，例如租户休息室，安静的区域，并可以使用设备齐全的现场健身房。

所有租户都可以使用ZO。，这是一个礼宾应用程序，可让他们找到附近的服务，包括日托，dog狗，医生，美甲师和美发师等。

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