零售租金全线上涨 但步伐加快
尽管商店继续关门,但零售租金率却有小幅上升的趋势,有人认为整个零售部门的状况相对良好。
房地产服务公司仲量联行(JLL)的美洲零售研究主管詹姆斯·库克(James Cook)表示:“当您考虑所有零售产品类型时,总的租金要上涨。” “这掩盖或违背了当今流行的叙述。”
“问题的真相是,我们有很多零售子类型都做得很好。有所有这些服务和杂货店固定的中心,甚至电力中心最近也卷土重来。大部分商场仍然运转良好。您会看到这些招贴画的孩子因为零售业的坏消息而误导人们远离大局。”
数据说什么?
研究公司Reis Inc.报告称,不包括房东让步的全国平均要租租金(每平方英尺21.39美元)和有效租金(每平方英尺18.73美元)与2019年第二季度相比增长了1.7%一年前。Reis报告说,区域购物中心的租金上涨了0.2%。
高级定量策略师马修·史瑞克(Matthew Schreck)表示,该行业正在“持续不断地询问租金和有效租金的缓慢,缓慢的增长,其增幅与去年同期相比大致在1%的中间水平。”在线房地产市场Ten-X Commercial。Schreck指出,与2000年代初的最后一次扩张相比,这是缓慢的,当时租金在2%的中间水平增长到3%的最高水平。但是他们仍然朝着正确的方向前进。
他说:“租金在房地产类型和市场之间都在增长,我认为这与我们处于长期,相当强劲的经济增长这一事实有关。” “失业率确实很低。收入在增长。人们正在花钱,从某种意义上说,上涨的浪潮抬高了所有船只。”
但是,施雷克补充说,他们被解除的程度各不相同。在这一周期中,某些行业和某些市场的房地产复苏要强于其他行业,而零售业的复苏速度最慢。他指出,租金上涨的速度令人失望。“而且,这就引出了一个问题,即如果出现任何形式的经济衰退,这些(疲软的)市场将是什么样子。”
Reis的研究表明,第二季度许多城市的租金增长都很健康,其中八个拥有1%或更高的租金增长。有效租金增长最高的大都市包括西雅图;田纳西州纳什维尔;加利福尼亚萨克拉曼多;奥克兰东湾;还有肯塔基州路易斯维尔。
然而,包括方舟的小石城在内的19个大都市的季度租金有效下降。堪萨斯城; 内布拉斯加州奥马哈;肯·列克星敦;和圣路易斯。
尽管困难重重,市场基本面依然稳固
仲量联行报告称,尽管门店关闭,但总体零售物业基本面仍然保持稳定。2019年第一季度的平均整体零售租金为17.96美元,环比增长1.4%,同比增长5.4%。仲量联行的数据显示,高峰市场包括俄勒冈州的波特兰,休斯顿,亚特兰大和佛罗里达州的奥兰多。购物中心的平均租金为每平方英尺17.22美元,环比增长0.1%,但同比下降8.2%。年。
根据库克的说法,影响最大的两个零售租户类别包括百货商店和中档服装商店,并且都是基于购物中心的零售商。宣布关闭主要商店的连锁店包括JC Penney,Payless Shoe Source,Charlotte Russe和Gymboree。
然而,暂时而言,商场表现稳定。库克说:“一年前,您看到一些负数,但如果与上一季度和当前季度相比,它似乎已经趋于稳定。”
仲量联行在报告中指出,与此同时,困境中的百货公司如JC Penney, Sears和Bon-Ton 留下的空缺也不是坏消息。
一流的甲级大型购物中心的业主将关闭百货商店的机会视为重新定位和重塑品牌空间并增加收入的机会。像Dick's Sporting Goods,Ross或Whole Foods这样的租户回填空间带来了更高的租金,产生了更大的销售额并吸引了更多的人流。
库克说:“那些主力和租户都是20年前见过的人的购物中心,这些购物中心将继续挣扎。”
同时,他指出,黄金地段的A级购物中心不断更新最新的商店以及最佳的饮食和选择,将更加成功。
库克说:“他们会出去找一家很酷的,新的数字本地零售商。” “也许他们会在食品大厅或与厨师合作做某事。那些家伙仍然是这场比赛的“拥有者”。他们仍然是每个周末去的地方。”
电力中心卷土重来
库克说,即使在电力中心,租金率也有上升的趋势。大型玩具商店的倒闭极大地影响了电力中心,包括玩具反斗城,婴儿反斗城和体育总局。根据仲量联行的数据,第一季度电力中心的平均租金为每平方英尺17.83美元,环比增长0.2%,同比增长1.8%。
库克指出:“需求来自两个主要领域,一个是围绕价值零售业,而零售业仍在增长。” 其中包括TJX的概念,罗斯和旧海军。另一个是健身概念的需求 —包括Planet Fitness,Anytime Fitness和Blink Fitness等有价值的健身房,以及Orangetheory,Pure Barre和CrossFit等较小的精品健身品牌。
社区,邻里和脱衣舞中心表现良好
第一季度,社区,社区和剥离中心的平均租金为每平方英尺16.06美元,环比增长1.2%,同比增长3.6%。
该杂货店部门看到更小的空间价值的球员越来越多,其中包括进入拥挤,Aldi和商人乔。
库克说:“尽管HEB和Kroger开设了一些新办事处,但大多数需求都在较小的占地面积上。” “它们面积较小,选择范围有限,服务非常有限,但价值很高。”
餐馆活跃;支付更高的租金
位于凤凰城的零售物业管理/租赁公司ZELL Commercial Real Estate Services的总裁Alan Zell说:“除了餐馆以外,房价一直在逐步提高,但略有增加。”
“这是房东投资于改善租户的能力,以便能够获得更高的价格,而且还有大量的第二代餐厅空间可供使用,这为在城市中寻求空间的新餐厅创造了很多价值。区域。”
泽尔指出,在有些情况下,房东准备投资以安装隔油池和通风橱,将以前没有餐厅的第二代空间改成餐厅,以吸引愿意支付更高租金的租户。
他还指出,邻里和社区中心的大部分空间都租给了抗互联网租户,包括餐馆和服务零售,例如医疗和健身租户。
Zell指出:“现在可能是CBD需求最大的用户了。” CBD(二酚)商店出售各种产品,从油和霜到狗零食和软糖。
泽尔说:“他们愿意支付高昂的租金,因为他们知道许多业主可能仍然不确定。” “但是,我们已经完成的那些交易通常使租户有权在法律变更并使其业务无利可图的情况下提早终止合同。”
未来该何去何从?
购物中心和邻里/社区中心的业绩可能会受到整个下半年关闭商店的影响。
但是,Reis研究人员指出,第二季度趋势的稳定性表明“零售业在一定程度上能够承受该行业的结构性变化”。
同时,随着大型主力店继续搬迁房屋,许多新概念开始出现。Reis认为,杂货,家庭用品商店,体育馆/健身,杂货店,折扣服装店,甚至蹦床公园现在都是热门概念。
全球市场研究公司Coresight Research估计,宣布的商店关闭可能会在2019年底达到12,000家。今年到目前为止,零售商已宣布关闭7,062家商店,而2018年全年则关闭5,864家。
但是,零售店的数量也在增加。Coresight报告称,今年迄今已宣布3022家商店开业,而2018年全年为3258家。
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