买卖麻烦会预示着凤凰再次升起吗

劳埃德集团(Lloyds Banking Group)的买入出租业务部门BM Solutions的负责人菲尔•里卡德斯(Phil Rickards)问道，房东的忧虑只是暂时现象，还会再次出现“买入出租”的上涨。

里卡德斯先生为《 每日电讯报》撰文指出，房地产市场只是“低迷与繁荣的循环，散布着政府的干预。”

考虑到房东在过去十年及其后所面临的挑战，首先是信贷紧缩，然后是政府的镇压，似乎采用了躁狂的私人租赁部门(PRS)法规，Rickards采取了长远的眼光。

在英国的私人租赁行业中，估计有250万以上的房东。他们中的许多人进入了仍然是家庭手工业的行列，将他们的来之不易的现金(通常以买房出租抵押贷款作为补充)进行投资，他们认为这是一种安全可靠的投资-房地产，实体店，您不能俗话说的错。

但是这些人现在发现，过去几年中引入的变化已经改变了脚下的脚步，即使不是字面意义上的，也肯定是隐喻性的：一项新的法律或法规接连改变了许多人易于管理且利润丰厚的副业地主，被审慎的投资者视为另一种养老金，陷入了一场官僚的噩梦。所有这些都是在保守党政府(传统上是房东的朋友)的领导下进行的。

没有简单的解决方案

买入出租占泡沫比例的事实无可避免：1988年实行的空头租赁，随后不久便进行了买入出租抵押贷款，这意味着每个人和他的狗都有买入出租，或正在考虑购买一个。中产阶级房东的时代已经来临，这是有道理的-不仅投资回报(收益率)远远超过了和建筑协会的任何可用利息，而且资本增长也非常惊人。

但是随后不可避免的反弹来了：迅速致富的计划，财产百万富翁，流氓房东，媒体报道激增，直到公众对典型房东的本已很差的认识变得几乎是有毒的。随着20%的家庭被租住，这成为一个真正的政治问题–政府无法忽略的大量选民。

保守党本身就是矛盾的。最后，房屋所有权方决定，抑制对按揭出租抵押贷款的需求是唯一的解决办法，这尤其是因为如果再次出现经济下滑的情况，该系统中的借贷金额可能会破坏整个经济的稳定。 。同样是因为有人认为，首次购房者的价格被排除在房地产市场之外。

随后出现了许多旨在打击流氓房东的新规定。同时，这也将重点从业余业主(他们对法律合法性pre之以鼻)转变为专业的投资组合房东。为此，政府出台了一项鼓励政策，即鼓励大型机构建造，出租房屋的开发商以及提供税收优惠和部分资金的专业街区管理。

最终结果是，一些小规模的房东正在离开该行业或出售其投资组合的规模。这些措施阻止了扩张，房价停滞不前，所有官僚主义和繁文tape节一直在挤压房东的利润。

艰难的市场，但乐观的余地

对于房东而言，事情变得更加艰难。现在要花更多的精力才能从“买入出租”中榨取利润，这一切都使得对房地产的投资吸引力降低。但是，理查兹先生认为，“我们真的看到了买房出租的缓慢消亡吗?”

导致“买入到卖”扩张的繁荣时期可能已经结束，但是经过很长一段时间，这种模式往往会一遍又一遍地重复。一百多年来的观点表明，繁荣时期散布着政府干预导致低迷，然后一直繁荣。

供求的周期在某种程度上是不可避免的，并且最终无视所有政府干预，尤其是诸如租金控制和租金稳定之类的威胁–实际上，这些措施实际上可以加速恢复现状，因为最终供应不能满足需求，而需求则无法满足需求。 PRS再次上升。

理查兹(Richards)看到了现在的循环：

“在20世纪初，私人租赁部门蓬勃发展。英国人大多数租用财产，而大部分出租是私人的。

“接下来的一个世纪，房东屡屡跌宕起伏，两次世界大战导致房地产供应普遍短缺(房屋建设在大战期间停止，房屋在第二次世界大战中被炸弹摧毁)。

“反过来，这意味着让私有财产变得更加有利可图，私人租赁部门得以发展，随之而来的是政府采取的措施，赋予租户更大的权利，从而削弱了这种盈利能力。”

1915年《房租和抵押利息限制法》;受社会启发的各种《租金法》;1977年的《保护免受驱逐法》;战后社会房屋建设方案;购买议会房屋的权利，在八十年代引入空缺租赁权;九十年代开始实行低息按揭抵押贷款;以及经济的繁荣和萧条，都导致了PRS的起伏过山车。

乔治·奥斯本(George Osborne)在金融危机后采取的措施只是PRS命运大起大落中的最新举措，但基本面并未改变：人口快速增长，严重缺乏社会住房和对就业灵活性的需求在现代经济中，租金比以往任何时候都更为关键。这些力量是任何政府都无法轻易利用和控制的，既有利于房东又有利于房客的利益。

里卡兹援引英国统计局(ONS)的数据，目前估计英国的人口增长为6600万，到2041年将达到近7300万。尽管战后各国政府做出了最大的努力，新建房屋的建造率仍然顽固地低于目标。

因此，尽管有可能也是由于这些原因，对租金的需求仍然很高，正如里卡德斯所说，租金甚至更高，而同时购房抵押贷款利率却比以往任何时候都要低。而现在，随着唐宁街内阁的兴起，政府的住房政策又有可能再次改变吗?

房东总是会面临挑战，市场的变迁和政府干预将加剧这种循环，但是历史表明，租金和PRS总是会反弹。

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