随着2020年经济增长放缓 该公司更倾向于长期租赁收入

国际房地产投资经理Savills Investment Management（Savills IM）更喜欢2020年的长租收益流，而不是依赖于经济和强劲就业前景的增值和机会主义策略..

在目前投资周期的后期阶段，泛欧占领市场的前景比几年来都要弱。多位预测人士预计，由于全球需求失去势头，且若干地缘政治风险仍未解决，未来12至18个月的经济增长将保持低迷。尽管如此，Savills IM的2020年展望强调，办公室、零售和物流部门仍然存在机会，但投资者必须注意资产位置、结构变化和弹性格式等特征。

Savills IM的欧洲研究主管（Andreas Trump）评论说：“在这个周期中，我们正在寻求长期收入流。我们更喜欢CBD、CBD边缘和中心城市位置，那里的建筑靠近良好的交通基础设施。现代高效办公空间短缺的市场也可以提供一些有趣的机会。在中心地点租期短的多租资产通过积极管理为租金增长提供了机会。

“迎合购物体验的零售资产，如出口中心，或便利购物模式，如零售公园，它们限制了附近的竞争，而且很容易为大型人口聚集区所利用，看起来也很有吸引力。

”进入主要运输网络和劳动力是物流配方中的关键要素。因此，我们喜欢大型现代配送仓库，靠近主要运输网络，以及大型和高密度城市内部或附近的较小城市设施。

报告强调的主要主题包括：

现代甲级空间的稀缺意味着在中期仍然可以预期一些租金增长，尽管比前几年更有限。预期较低的长期利率意味着房地产收益率可能需要比预期更长的时间才能见底，从而延长了周期。在这种情况下，随着办公室收益率和政府债券收益率之间的有吸引力的差距持续存在，投资量应该保持不变。拥有稳定收入来源的高质量资产可以提供避风港，而供应紧张的区域办事处市场从定价角度看可能具有吸引力。

关键选择：

布鲁塞尔、卢森堡、德国前七大城市中的CBD边缘地区的现代化办公大楼，巴黎、里昂、米兰、赫尔辛基、奥斯陆、斯德哥尔摩、里斯本、马德里、巴塞罗那、伦敦、克拉科夫、弗罗茨瓦夫和特里城

·在哥本哈根、斯德哥尔摩、维也纳、德国前七大城市（柏林、科隆、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、慕尼黑和斯图加特）和华沙的核心/核心+机会

技术发展、人口变化和不断变化的消费者行为正在推动整个欧洲零售部门发生巨大变化。那些为消费者提供更好的购物体验或便利的资产更能抵御改变购物习惯的破坏。对于那些选择能够承受并从结构变化中受益的资产的投资者来说，仍然可以获得有吸引力的风险调整回报，而积极管理是其中的关键。

关键选择：

·在荷兰、法国、英国、爱尔兰、德国、和瑞典具有积极长期需求前景的地区的主要零售园区，特别是如果它们是食物锚定的，并且包括服务和经验

·法国、德国排名前七、伦敦、大城市、哥本哈根、奥胡斯、斯德哥尔摩、里斯本、马德里和巴塞罗那

由于欧洲经济前景疲弱和运营成本上升，被占需求驱动因素正在放缓。然而，物流部门将受益于新技术的实施、自动化、消费习惯的改变和从到欧洲的新丝绸之路等发展举措等结构性变化。不断上升的完工率将挑战租金增长，但与其他部门相比，由于大量可用资本和有吸引力的收益率，投资市场在2020年将保持健康。

关键选择：

*沿主要运输走廊、维也纳、巴黎、里昂、马赛、爱尔兰（M50）、北、主要德国物流集群、丹麦的斯贾兰、赫尔辛基、瑞典物流三角、波兰的枢纽（如华沙和弗罗茨瓦夫）、主要运输走廊以及葡萄牙、马德里和巴塞罗那的主要港口附近的现代配送中心

*荷兰（Bleiswijk）、联合王国、主要德国仓库、哥本哈根、斯德哥尔摩、赫尔辛基、挪威的城市物流和中小型仓库，以及奥地利的选择性机会

波兰是欧洲增长最快的经济体之一。根据牛津经济学预测，2020年GDP将提高3.2%，增长因素应该保持稳定。这为投资各个房地产行业创造了非常好的条件。华沙写字楼市场的复苏是由技术、金融和服务部门的需求推动的。根据Savills Research的研究，办公空间的租金增长应该在2020年继续。这将与空缺率下降有关，特别是在地点。最佳办公投资的回报率将达到4.5%，这为发达的西欧市场提供了一个有吸引力的替代方案。

反过来，物流空间市场的发展及其地理多元化是由物流租户的需求和日益增长的电子门驱动的。租金的快速增长最近有所放缓。不过，预计在今后几个月内有效费率将进一步提高，原因之一是建筑费用增加。

尽管有大量的消费支出，但波兰成熟的零售业正变得更加分化。根据法国巴黎（BNP Paribas Real E）的数据，最先进的购物中心拥有高需求和高水平的商业化；然而，旧资产越来越多地面临电子商务竞争和租赁模式的负面变化。

关键选择：

华沙有吸引力的办公资产，通过其所在地和便利的交通基础设施，保证收入稳定。在克拉科夫、弗罗茨瓦夫和特里城的区域市场上精心挑选的办事处项目

具有高价值增长潜力的现代分销中心，位于主要运输走廊沿线，支持多式联运。靠近城市地区和新兴物流集群的资产..

（Andreas Trump）补充说：“无论投资者采取什么样的策略，我们都会建议他们与拥有当地专业知识和实地知识的资产管理公司合作，以确定并确保在挑战市场的最佳机会。

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