投资直觉与ElmTree基金创始人的谈话

吉姆•科曼(Jim Koman)在2011年创立了ElmTree基金，当时市场刚刚开始消除经济崩溃的影响。自那以来，该公司已完成了价值60亿美元的办公、工业和医疗物业净租赁、售后回租或代建制等交易。今年7月，ElmTree宣布收购6项资产，总价值3亿美元，其中包括西南地区一处120万平方英尺的工业地产，以及阿拉巴马州Valley一处37.5万平方英尺的工业开发项目。这家公司名为WestRock Co.，是一家纸张和包装公司。

不断加强的经济和税收改革鼓励了净租赁投资，众所周知，这一领域不受市场变化的影响。ElmTree还利用外国投资者对房地产的兴趣，在与人寿(China Life)达成9.5亿美元的交易后成为新闻头条。科曼讨论了公司的战略，并指出了几个值得研究的热门市场。

经济、税收和信贷监管的变化如何影响净租赁行业?

税收改革和基础设施支出的增长预计将主要惠及工业部门。预计各公司将利用节省的费用来资助资本支出和新的发展，这将导致对净租赁工业仓库和制造设施的需求增加。话虽如此，积极的经济趋势也有利于办公行业，因为经济增长通常会导致办公空间需求增加，因为公司会增加员工。

你能告诉我们在净租赁投资环境下，外资与内资的平衡情况吗?在贸易政策修订后，这一比例是否发生了变化?

外国资本在净租赁部门非常活跃，因为它被净租赁资产经常提供的稳定收益所吸引。根据Real capital Analytics的数据，就净租赁行业的外资与内资之间的平衡而言，2017年约有16%的净租赁工业和写字楼交易是由外国投资者完成的。2017年5月，我们与人寿合作，对我们现有的净租赁投资组合进行了9.5亿美元的资本重组。这笔交易让人寿迅速扩大了在市场的规模，并实现了多样化。

在贸易政策方面，我们看到外国资本投资活动略有下降，特别是在。2017年16%的净租赁交易是由外资完成的，相比2015年外资活动的峰值略有下降。根据RCA的数据，2015年期间，21%的净租赁交易是由外资完成的。尽管如此，与历史水平相比，外资在净租赁领域仍是一个活跃得多的参与者。例如，2013年，外国投资者仅完成了4.8%的净租赁交易。

你对未来净租赁行业的预测是什么?

目前的市场基本面是积极的，经济增长强劲，国内投资者的认可度提高，外国资本不断涌入。由于投资者对净租赁资产的持续需求，这些强劲的基本面因素导致了价格的稳定，预计这种需求将持续到2018年。利率正在上升，这可能导致上限利率小幅上升，但整体而言，由于对净租赁资产的强劲需求，我们预计上限利率将保持相对稳定。

关于今天的工业市场，你能告诉我们些什么?

由于电子商务销售的增长，工业部门表现非常好。能够满足现代电子商务租户需求的大型工业仓库的供应跟不上租户需求的增长。这推动了工业地产强劲的年度租金增长，并因此为投资者带来了极具吸引力的回报。

工业部门还有进一步增长的空间吗?

鉴于供应尚未赶上需求增长，而强劲、正面的净吸收数据以及电子商务革命仍相对处于起步阶段，我们认为，在可预见的未来，工业部门应会继续表现良好。例如，仅亚马逊在2017年就吸收了约3400万平方英尺的工业空间，预计2018年也会有类似的吸收。

如今，二级市场正受到房地产投资者的大量关注。列举一些CRE投资的热门市场。

由于公司越来越注重运营效率和吸引最优秀的千禧一代人才，公司越来越重视确定其办公总部、区域办公设施、工业分销和制造设施的正确位置。公司在做房地产选址决策时，会分析几个因素，包括熟练劳动力的获取、整体劳动力成本、公司靠近地区市场、高速公路的可达性和企业税收优惠。

北卡罗来纳州首府罗利(Raleigh)在很多指标上都表现出色。这座城市拥有优秀的劳动力，靠近一流大学，有优惠的政府激励措施，通过有效的交通基础设施可以进入其他大型市场。我们在德州也看到了很多积极的趋势。奥斯汀的人口增长尤其惊人，该地区的熟练劳动力和德州政府的优惠政策都吸引着企业。

最后，弗吉尼亚州里士满是另一个显示出积极趋势的市场。里士满位于东海岸经济走廊的中心位置，有利于其不断增长的工业市场。超过100家汽车货运公司和经纪人在该地区，包括专业的重型运输，多维负荷，液体或干散货。此外，里士满是独特的，因为它是由两个主要的州际铁路，三个机场和里士满港口弗吉尼亚州。

ElmTree基金的近期和长期目标是什么?

我们的计划是继续利用我们的机构知识和关系，在全国范围内获得有吸引力的净租赁投资机会。我们最近收购了6项资产，总计3亿美元。这些交易恰恰代表了我们希望从市场上获得的交易类型。我们相信，我们已证实的方法和能力，以执行净租赁交易与高信用品质的租户，为我们提供了一个可持续的竞争优势。

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