办公室投资前景乐观

根据Real Capital Markets的一份新的年中办公室投资者情绪报告，随着我们在2019年接近中点，写字楼业主、投资者和经纪商表示，他们预计投资活动将会升温，并在今年剩余时间和2020年保持一致。

尽管考虑到经济周期的长度，投资者仍表达了一些谨慎，但他们认为，许多市场的整体经济实力、就业增长和人口扩张是他们乐观的信号。他们还指出，估计还有价值2,000亿美元的干电将被用于商业地产，这为达成交易留下了大量空间。近40%的受访者表示，他们预计未来6至12个月投资活动将保持稳定。20%的受访者表示，他们预计活动水平将在名义上上升，10%的受访者表示活动水平将上升。另有19%的受访者表示，他们预计投资活动只会出现名义上的下降，12%的受访者表示活动水平将会下降。

超过一半的受访者(53%)表示，他们预计未来6至12个月写字楼投资的定价水平将保持一致。只有3%的人预计价格会上涨，13%的人只预计名义价格会上涨。28%的受访者预计名义价格将下降，3%的受访者预计价格水平将下降。

该报告对与大多数投资者(87%)合作投资的增长提出了一个可能的危险信号，称合作投资对投资价值来说是一种中度至高风险，其中37%的人指出市场可能会饱和。该报告称，办公室投资者正在更密切地关注共用办公空间的投资价值，因为它的迅速扩张和潜在的市场低迷风险。

尽管业主和投资者担心未来的风险，但他们仍然看到了合作——据一些估计，2018年办公室吸纳的近一半来自合作——为办公物业提供了机会。一些人指出，一个好的合作伙伴可以为办公楼带来稳定性和现金流。

“行业专家告诉我们，在许多不同的层面上，协同办公运动对办公市场非常有利。RCM首席运营官Tina Lichens对商业地产主管表示:“由于租赁和吸收在该行业一直表现强劲，该行业的价值一直在增长。”“然而，业主和投资者都很清楚，从长远来看，过多的好事可能并不总是好事，所以他们希望在自己的建筑中找到完美的平衡。”

投资者指出了协同工作对市场影响最大的三种方式:

L&B Realty Advisors LLP负责收购的副总裁保罗•诺兰德(Paul Noland)注意到了这种颠覆性的观点，他说，合作办公对传统的办公空间租赁方式产生了巨大的影响。

资本市场联席主管凯文·香农(Kevin Shannon)、纽马克·莱坊(Newmark Knight Frank)和西部运输公司(Transwestern)执行执行合伙人史蒂夫·潘珀(Steve Pumper)都建议，在一栋大楼里，共同办公的空间应控制在20%或以下，10%至15%是最理想的。

普遍的共识是，合作供应商可以与其他租户共存，尤其是在面积超过100万平方英尺的建筑中。他们指出，在那些大型建筑中，业主要么接受合作，要么自己提供合作。

参与调查的人表示，最大的机会是增值的郊区写字楼(39%)和位置优越的新兴市场资产(37.1%)。该报告指出，由于投资者更关注增长、价值和收益率，周期较晚，包括地标性地产在内的稳定且位置良好的建筑被认为不太可取。他们正在寻找具有良好基础的市场，包括人口、就业增长和训练有素的劳动力，以寻找机会。香农说，一个伟大的城市位置或郊区建筑，是交通导向的发展的一部分，将比一个a类建筑在一个平庸的位置更好。

超过一半的调查参与者提到的最大的两个挑战是租户改善津贴的成本(64%)和租户占用更少的空间(54%)。投资者注意到，整体而言，租户改善成本的增长速度要比租金快得多。这对业主来说是个问题，尤其是在租金较低的市场。无论地理位置如何，租户改善成本(包括材料和劳动力)始终较高。以前每平方英尺60美元到80美元不等的装修费用现在大约是每平方英尺110美元或更高。

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