房地产行业的总体向上趋势并不会改变 但行业调整已不可避免

人力资源是行业风向标。

当一个行业蒸蒸日上，企业大干快上，不断招兵买马，薪资水涨船高，不断吸引优秀的人才加入，形成良性循环。

反之，当一家企业开始以“优化”等手段减员，甚至是变相裁员，那么这家企业可能正在走下坡路，如果全行业如此，至少一定程度上说明了行业的危机。

房地产行业也不例外。

随着宏观调控逐步深入，房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”，呈现出“从增量到存量”、“从平衡到极化”、“从简单到复杂”、“从单一到全面”四大特征。

2018年下半年以来，万科高喊“活下去”、中小房企卖身、开发商破产倒闭等话题屡上热搜，2020年初的，更加深了行业的焦虑感。

从整体业绩来看，虽然头部房企仍然高歌猛进，但不断有中小房企掉队甚至是淘汰出局。房地产行业的总体向上趋势并不会改变，但行业调整已不可避免。

身处其中的房企员工，亦难以置身事外。

随着绝大部分房企交出2019年的成绩单，我们可以通过人力资源布局，从侧面了解房企的发展趋势。

斑马消费梳理后发现，即便是在行业头部的“地产上市公司50强”中，全行业集体疯狂扩军备战戛然而止，2019年有13家存在减员情况：碧桂园、龙湖集团、金科股份(000656,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、远洋集团、正荣地产、融信、蓝光发展(600466,股吧)、绿城、时代控股等。

截至2019年底，碧桂园(02007.HK)员工数量共101784人，较2018年底的131387人，减员29603人，员工数量同比下降22.53%。

龙湖集团(00960.HK)虽然员工总数减少了694人，但减少的主要是物业管理板块，公司物业发展板块员工达8882人，较2018年底增加了608人。

所以，按照权益销售额排名的地产十强中，只有碧桂园一家出现减员情况。碧桂园曾对外解释称，减员主要原因是组织架构调整和转岗。

“地产上市公司50强”中，减员幅度最大的是时代控股(01233.HK)。2019年底，公司员工总数5955人，2018年底则为9502人，同比减少了37.33%。

除了上述13家，头部房企阵营中，大多数人员构成较为平稳。不过，也有部分企业在人力资源方面逆势扩张。

中南建设(000961,股吧)(000961.SZ)2019年底员工数量达到42974人，较2018年底的16420人，同比增长161.72%。

同样，招商蛇口(001979,股吧)(001979.SZ)2019年底员工总数为49014人，较2018年底的24791人翻倍。

人员调整之外，如何提高效能成为房地产行业的共识。

郁亮接班之后，万科在2018年提出经营管理提升，并将之作为2019年的工作重点。其中，“减脂、增肌、活血”被确定为人力资源方面的核心思想。

不过，斑马消费梳理后发现，即便是在“地产上市公司50强”中，房企的人效表现也差别较大。整体来看，以碧桂园为代表的人海战术，正在被以海外发展(0688.HK)、万科为代表的精英管理模式所冲击。

十强房企中，中海人效最高。2019年，公司合约销售额3771.7亿元，同比增长25.2%，营业收入1636.5亿元，同比增长13.6%。当年，公司员工数量为6200人。

也就是说，2019年，中海平均每个员工实现销售额6083万元，实现营业收入2640万元。

一线房企中，能与之并肩的也只有万科了。2019年底，万科员工总数为131505，其中物业人员超过10万，负责房地产开发业务的员工只有19372人。

2019年，万科销售金额6308.4亿元，房地产板块营业收入3526.54亿元;当年，万科平均每个员工实现销售额3256万元，实现营业收入1820万元。

闽系兄弟房企正荣地产(06158.HK)和融信，在减员“加持”之下，人效也排名前列，2019年单人销售额和单人营收均超过1000万元。

不过，令人意外的是，“地产上市公司50强”中人效最高的企业，居然是来自河南、重仓中部、名不见经传的正商实业(00185.HK)。

2019年，正商实业297名员工，实现了88.87亿元营业收入，平均每个员工实现营收2992万元。

房地产行业人均薪酬较高，各公司平均年薪多分布在10万-30万元之间。

不过，上述公司中，人效高的公司，人均薪酬普遍较高。2019年，中海、融信(03301.HK)员工的平均年薪接近40万元，正商实业工作地点集中在郑州，人均年薪也超过了30万元。

“地产上市公司50强”中，人均年薪最低的是富力地产(02777.HK)。2019年，该公司员工62305人，总员工成本34.79亿元，人均5.58万元。

虽然也是千亿房企，营业收入超900亿元，但富力地产员工人数超过融创、绿地控股(600606,股吧)、保利地产(600048,股吧)等诸多龙头，导致人效较低，且公司近些年一直处于一连串的危机之中，盈利能力下滑，自然没办法整体给员工开高薪。

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