北京的学区房又疯狂了 上千万元的学区房每天成交10套

文/刘远举 张朝

北京的学区房又疯狂了，上千万元的学区房每天成交10套!

据媒体报道，在5月4日到5日中午这36小时内，被北京不少家长称为“宇宙中心小学”的宏庙小学对口小区丰汇园已经成交了3套千万元级老破小学区房，最高单价超过25万元/平方米。小长假这几天，宏庙小学学区每天的房屋成交量在8～10套。

家长疯狂抢房的背后，是北京继续推进优质教育资源均等化的大趋势。北京一直在通过集团化办学和学区制改革等方式，扩大优质教育资源覆盖面，城六区更是通过明确“六年一学位”，实施“多校划片”等措施，为“学区房”降温。

从今年7月31日起，继北京其他区之后，北京西城区也开始实施多校划片。在此之前，西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域，只要买的房子在公办名校小学的对口区域，符合相关政策，无需电脑派位就能入读。从7月31日开始，全部以多校划片、电脑派位的方式在学区或相邻学区内入学，同一地址，也需要靠运气才能入读名校。于是，家长们就抢在7月31日之前在西城买房落户，疯抢学区房的局面便出现了。

北京的学区房，是一直流传着的都市传说。3年前，北京通州曾有一位家长以1200万元买下了这里一处39平方米的阴暗的地下室，成交价超过30万元/平方米。

不过，在当初，这种行为未必不合理，甚至很划算。学区房买来，孩子上学，然后再转手卖出，说不定还会涨价，所以，抢学区房的行为反而能赚钱。但随着教育资源均等化改革的进行，现在再来抢学区房，恐怕是因为恐慌而打错了算盘。

今年7月后，名校被划入共享校区，以多校划片、电脑派位的方式在学区或相邻学区内入学，这必然导致原来学区房的价格下跌。下降的幅度，可以大致根据以下模型估算。

比如，1000万元的学区房，周边没有对口名校的房子价格是400万元，也就是说，学区带来的价值是600万元。电脑派位后，入学概率是30%，那么相应的，学区的价值就变为600×30%=180万元。房价变成400+180=580万元，价格就会跌去420万元。与此同时，在共享校区内的原本对应其他几所普通学校的房子，价格则相应上升。这就意味着，买进学区房，再转手高价卖出的局面注定不会重现。现在抢购的学区房，一定会是跌价卖出，而且，这个差价非常大。

再考虑到家长在这6年中1000万元资金的占有成本，按每年3%算，不计复利，也有180万元。也就是，为了孩子读书，如今买入学区房的家长，可能要付出600万元的真金白银。

有什么样的小学教育，值得如此付出呢?如果直接买套房子，等着升值，600万元，也许是这个孩子30年的工资。再或者，600万元的投入，已经可以让孩子读私立学校了。更何况，小学教育再优质，由于孩子的资质差异，也仍然存在极大的不确定性。

我们可以观察到一种“梯次掉队”的现象。比如，我们常常看到，小学三四年级的时候，因为数学变得抽象，有一些学生成绩突然下降;再往后，到了初二、初三时，随着代数、几何的引入，又有一批跟不上;再到高中，物理抽象化程度加大，又有一批掉队。这些因为资质差异而最终“掉队”的孩子，是否让家长的资金投入白费了呢?

学区房是一个极其不公正、不公平、低效的机制。

第一，家长想要获得更好的教育资源，却要支付巨额资金给与教育资源毫无关系的一个房东，真正的教育资源的提供者与创造者——老师与学校，反而得不到应得的激励。

第二，一个城市学区的划分，往往一墙之隔、一街之遥就是两个不同的学区，对应着教学质量天壤之别的示范名校与“菜场小学”。两个隔街相望的孩子，就要上不同的学校，这是教育资源分配的严重不均等与不公平。

第三，更糟糕的是，学区房这种教育资源的支付机制，形成了一个门槛，导致了事实上的劫贫济富。在原来的制度中，有钱的家长，可以花几百万元购买学区房，几年之后，再把房产卖掉，很可能反而能赚到一笔钱。这就意味着，只要家长能达到支付五六百万资金的门槛，就可以让子女享受到更好的公立教育资源，不用付钱，反而从中获利。而达不到这个门槛的人就被拒之门外。公立教育的经费来源是全民税负，这就意味着，能达到资金门槛的富人掠夺了达不到资金门槛的穷人。

第四，学区房还会耗掉孩子的童年。的教育系统，是一套精密的环环相扣的体系，每一次入学竞争，都需要以前一次的胜利为基础：想有个好工作，就要上一个好大学;想上一个好大学，就要上一个好高中;再之前，就要上好的初中、好的小学，甚至是好的幼儿园。每一次上好学校，都需要一次竞争。就这样，社会的压力就顺着这个连环套，高效地传递到了童年。这才是小学生负担难减的根本原因。

并不是说，教育系统不要竞争。教育系统有筛选人才的功能，但低幼年级的竞争，是低效的，因为在这个阶段，家长的压迫，会掩盖孩子天资上的差距，但最终，会在高中阶段显露出来。那么，不如等待功课更难、年龄更大的时候，再把孩子们放到竞争中去。在此之前，让他们有一个快乐、轻松的童年。

只有教育资源均等化，才能从根本上解决上述所有问题。

所以，十八届提出教育资源均等化的目标。这是对民众的承诺，这几年中，我们正在向这个目标稳步推进。

2016年，教育部发布《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥，采取多校划片。这4年间，相关工作一直在稳步推进。

笔者曾提出：学区房溢价是教育资源均等化的最好指标。溢价越小，意味着教育资源越均衡。

将来，随着划分片区的完善，因为学区而产生的溢价会全部拉平。这很好理解，如果一个学龄儿童在北京任何一个地方电脑派位到名校的概率都是一样的，那么北京就不再存在学区房的概念。这时，孩子的童年会重新回到北京城。等到他们长大一些，竞争会公平地筛选他们，这将是所有人的解放。

作者为上海金融与法律研究院研究员

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