有时候豪宅的出现 并不意味着房价会暴涨

自2016年，开始大力推进装配式建开始，全装修房的政策逐渐在各城市落地。

有些城市甚至要求至2020年全市的全装修成品住宅要达到一定比例以上，鼓励不断提高全装修住房的供应量，精装房慢慢占领整个市场。

那时候很多人发现，买房都买不到毛坯房了，市面上几乎所有楼盘都在卖精装。

又到了近一年，当初做精装的开发商，又走回了老路子。

同一楼盘，一期卖毛坯，二期卖精装，三期又卖回毛坯......

这样辗转反复的背后，让我们看到很多楼盘其实是为了涨价而做精装，装修大多以次充好。

当限价放开之后，看到不做精装，房价也能涨的势头，于是又做回毛坯。

大浪过后，最终才看到谁在裸泳啊。

01

“这几年交付的房子，是质量最差的一批”，这样的论断不绝于耳。

如果可以，不要买2017-2018年的房子，特别是限价的精装房，很多人这样建议。

从近两年精装房不断发生的维权事件看来，这样的判断，的确有着先见之明。

但对于前两年的那些刚需来说，他们似乎迎来了一个最坏的时代。

一个，房价一天一个价，不断上涨，刚需似乎慢一拍，就要挤不上购房那趟车。

二个，刚需想买房，一边发现市面上都是精装房，一边新闻里不断有业主在为精装质量维权，内心很纠结。

推行全装修的出发点，本意是好的。

多数人也知道它的意义在哪里，比如环保，节能，减少噪音，提高生产效率等等。

购房者本来也想着如果房价合理，响应号召买精装房，自己也省了装修成本，岂不是件两全其美的好事。

可没多久，自全国一线到二线蔓延开来的严格限价政策，无利润可赚的开发商开始在装修上动手脚，降成本。

导致很多购房者在最近几年买到的精装房，最后交付质量都不尽如人意。

甚至精装体系很完善的品牌房企，也会出现精装变”惊”装,交付时的纸板门，外立面鼓包，手撕地板，地板漏水，墙壁裂缝等一系列质量问题。

销售时，那些口口声声“XXXX元/平”的交付标准，是为了做精装而做精装，最终成为了变相涨价的手段。

除了装修上的敷衍，产品的其它方面也会出现蝴蝶效应，比如园林，比如户型，物业等等。

02

在有些城市里，精装房像是bug一样的存在。

如果可以，即便是买同价位的毛坯房，也不要动那些降配的精装房。

比如，三四线城市的房价，确实支撑不起一个开发商做很好精装修房。

因为房价基数低，抬不起价格，同时也抬不起精装的高标准。

均价1万5的城市房价，3000-5000元/㎡算是很高的装修标准，其实很少开发商能够做到。因为，一旦开发商这么做，可能就会无利润。

房价1万5，如果真正做3000元/㎡的精装，加上4000-5000元/㎡的土地成本，建安成本，营销成本，其它成本，其实是完全是超出预算的。

但是房价基数高的城市，比如上海，可以让装修标准做到最高8000-10000元/㎡，可以触及到的产品力一定要比三四线城市更高，因为空间更大。

同时，开发商在三四线的装修标准的定价有自己的逻辑，不同的产品线对应着不同的装修标准，这也意味着不同的成本。

比如，万科不会把翡翠系，放在一个房价不到2万的城市里，因为支撑不起这条产品线的定价和标准。这样的产品放在三四线城市里，也违背了市场逻辑。

所以我们看到，大部分三四线城市，毛坯房还是市场主流。

那些在三四线，看起来性价比很高的精装房，背后多是个深坑。

03

那些土拍过热，不断刷新楼面地价，地王频出的城市，对于这样不理性的市场里的精装房，保持警惕。

前两年，有些城市采用了“双限一竞”的土拍方式，在开发商竞得土地前就约定入市价格，地块价格指标除土地出让起价、封顶价，还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。

原本想要用这样的方法，给土地降降温，让土地市场回归理性。

但谁知，在这样严格的限制下，还有一种抬高土地价格的方式，竞产权移交房，公租房等等，这部分的成本也是要嫁接到拿地成本上的。

但明知拿地就是亏，举牌的热情还是不减，还硬生生是拍出了一个个地王项目。

开发商明明知道，即便这块地没有了利润空间，但为了进这座城市，亏本也要拿，站岗也要拍。

当土地市场开始不理性时，购房者的心态也会跟着被影响，被炒热的土地，让很多人恐慌买房，不买明天房价就会暴涨，一定要立马买房。

如果整个环境存在一股浮躁之风，在这种浮躁逐利的市场下，又能有多少房企能够沉下心来做好产品呢?

拿地一时爽，解套很漫长。

恐怕，为了不背负更大的负债，快速卖房，快速回款还是王道。

04

很多因精装质量维权频发的城市，曾有过极度严格的限价政策。

怎样算极度严格?我们来看一个例子。

这块土地，楼面地价6955元/㎡，限毛坯房价8837元/㎡，利润空间被严格压缩。

明眼人都能看得出来这块地，开发商拿下，无论做什么项目，一定是亏本的。

那它怎么盈利?翻了一下评论，深谙其道的购房者还戏谑地帮开发商想起了办法来：

除了指标费，茶水费，很多人都提到一点：加最高标的装修，用最低的成本。

加上3000元/㎡的精装最高标准，房价能到11837元/㎡，再加上2000元/㎡的茶水费，绑定一个15万的车位，这个项目差不多可以回本了。

那么，加了3000元/㎡的最高精装标准，购房者就能得到一个最高标的精装房了吗?

实际上，那些号称最高的精装标准，最终交付给到的实际成本能有一半就不错了。

装修采用的品牌，说是采用了同等品牌档次，但并不一定是同档的价格，很多东西都会以次充好。

限价之下，难见精装良品。

卡在限价政策和土地成本之间的开发商，装修减配，似乎成了理所当然的事。

试想这些城市，如果限价政策不放松，不让市场去主导价格，恐怕只会产生更多品质不佳的精装房，最后让购房者买单。

05

好在，终于有城市开始对不合理的精装交付，分级政策动手了。

宁波，住建局发布新规，今后对全装修交付的住宅楼盘，验收时有1/3及以上的购房人对验收结论不认可，楼盘就不能通过验收。

于2019年7月1日起试行，明确了全装修住宅的质量应如何检验、怎样才算质量合格等细节问题。

去年9月，宁波还出台了新规，明确要求付样板房必须设置在可售住宅房源实体内，并要求交付的新房与样板房必须一样，还对交付样板房的保留时间作出严格规定。

这样，影响要求项目必须做出一个实体样板间在所售的楼栋内，还要保证交付样板房和新房必须一样，防止精装房交付，出现“货不对板”的问题。

还有南宁，这个曾经精装房市场鱼龙混杂的城市，购房者也等来了官方对精装乱象下的“紧箍咒”。

除了限价的放松，毛坯价格的提高，官方还发布了精装最高标准3000元/㎡的废止令(意见函)，意味着执行了两年多的《南宁市商品住房全装修分级指南》有可能要废止。

同时要求精装纳入验收范围，二个保留样板间，并要求样板间和交付标准一致。

看得出，前两年精装很乱的市场在逐渐的规范化，希望这样的救市不仅仅停留在文件里，未来能够在市场上真正发挥作用。

也期待看到，越来越多的城市，对于样板间，精装交付，出台更严格的监管政策，让整个大环境更加良性。

06

前几年交付的精装房的业主，在为自己的不理性而懊悔，用维权来诉说自己的不满。

随着限价的不断放松，房价可以由市场决定，改善置换客户的转换，我相信，未来那个“惊装房”的时代总会慢慢过去。

全装修是未来不断发展的趋势，就像新能源车不断在替代柴油车一样，大时代的浪潮是不可阻挡的。

但，还是要警惕那些，土拍市场过热，地王频出，限价严苛的城市里产生的精装房。

也不要选择，那些临时毛改精，为了涨价，但从来没有做过装修房的小开发商。

更不要，看到了周边一二手房的倒挂，为了投机而去买精装房，我们谴责无良的开发商，自己却成为助长精装乱象的推手。

有时候，豪宅的出现，并不意味着房价会暴涨，而房价被抑制，也不全然带来的都是好事。

一个成熟的市场，应该让不同层次的客户，都能买到适合他们的产品，将价格拉开，让市场化归位。

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