房地产行业正在快速重启中 原先积压的需求开始了集中释放

房地产行业正在快速重启中，原先积压的需求开始了集中释放。

单就单月销售量来看，4月的新房成交量仍在恢复中，不少城市的表现格外亮眼，深圳楼市的成交量更是达到5年来的新高。几天前，58同城、安居客联合发布了《4月国民安居指数报告》，2020年4月全国找房热度环比上涨10.9%，其中，武汉找房的热度环比上升三成。

而从房企2020年1月至4月的销售数据来看，也可以初步判定楼市小阳春即将到来。只是，在这个春天里，房企之间的分化也更明显了。

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房企们的小阳春

2019年，全国的新房销售面积和销售额都创了历史新高，千亿房企的规模也越来越大，不少中小房企都志得意满。没成想2020年的突发卫生事件导致经济停摆，楼市自然也不能偏安一隅，场面一度陷入混乱。

在那混乱的两个月里，拼的就是“地主”家的余粮了，能耗就能赢。

但是房企由于自身的特质，高负债与高风险并存，真能耗得下去的并不多，一层层耗下来，剩到最后的一定是头部房企。所以，头部房企在危机中取胜几乎是毫无疑问的，而房企之间的分化也会进一步加剧。

毕竟楼市的蛋糕就那么大一块，分的人多了，总要有些人出局。

4月下旬，福布斯发布了新一期的全球亿万富豪榜，马化腾成为地区首富，房地产行业的富豪还是老面孔，恒大的许家印和碧桂园的杨惠妍都是头部房企界中的“扛把子”。而在过去的几个月，这两家头部房企的成绩也是颇为亮眼。

尤其恒大在2月以来的那一波“全民买房”营销，声势浩大，频上热搜。甭管买不买房，老百姓(603883,股吧)都知道恒大在做大活动，噱头赚得足足的。其他房企也有紧跟恒大步伐搞复制粘贴的，很多也取得了不俗的效果，但论风头还是恒大最劲。

5月6日，恒大发布了4月的销售简报。简报显示，很大4月单月实现销售额652.1亿，同比增长11.6%;销售面积713万平方米，同比增长28.5%;销售回款646.5亿，同比增长70.8%。这样的数据，当下没有几个房企能交得出来。

克而瑞也在最近发布了2020年4月的统计数据，Top100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，与去年4月同比基本持平。

也就是说，被突发卫生事件影响的房地产行业正在加班加点的恢复中。而碧桂园、恒大这样的头部房企，已经摆脱了影响，并且逐渐转向“正收益”。

就像硬币的正反面，在头部房企走出阴霾的同时，另一部分房企则在角逐中失势，不得不让出手中的蛋糕。数据显示，百强房企时代在2020年1月到4月期间，销售排名连续下滑。而在2019年9月，时代曾传出过强制员工卖房的消息。卖不出，就裁员。

2019年就处于风口浪尖的时代，在2020年也没能迎来个好年头。2020年4月，时代实现合同销售金额约46.62亿元，同比减少约10%。据统计，时代1月-4月实现合同销售金额约170.86元，年度销售目标为823亿元。

目前已经完成五分之一的销售目标，无功无过，竞争乏力已是事实。

02

房企融资再加大

虽然大多数房企的销售金额不尽人意，但这并不能拖延他们融资的脚步。

前脚刚刚宣布完自家合同销售金额同比下滑，后脚时代就迈入到了融资的阵容中。5月6日，时代控股有限公司发布公告称，将发行2021年到期的2亿美元优先票据，票面利率6.0%，票据的上市及买卖预期将于5月7日生效。

作为一家老牌房企，这自然不是时代第一次融资，肯定也不是最后一次。

2019年，时代从6月份开始连续发债，融资品种包括美元债、小公募债、ABS、境内公司债等，基本上能发的债，时代都想“尝一尝”。这些债券大多被时代用来抵旧债了，基本上就是拆东墙补西墙，补到哪里算哪里。

据《每日财报》统计，2019年时代差不多融资300亿人民币。而补墙的效果如何，就跟时代的销售成绩一样，是不好多说的。只是2020年的6月也近了，时代在一年前发的那些债又要到期了，该是时候继续拆墙补墙了。

只是今年这情况，恐怕时代的融资成本还要再翻上一些。

跟时代情况差不多的房企还有不少，这类房企跟头部房企有差距，但也绝不是小门小户，他们拿地的手笔并不逊色于行业龙头，高价拿地并不是稀罕事。时代曾在2017年以55437元/㎡的价格拿下了广州的一处地块，直接刷新了广州的楼面价格，拿地价直逼售楼价。

据了解，时代拿地的溢价率都在33%以上，财大气粗是特色，还有一股子“蛮劲儿”。

如今三四线城市的楼市空间乏力，大部分房企重新回到一二线城市的布局上，虽然土拍市场空前火热，但低价拿地仍是核心。毕竟每年的毛利还得算，而这些年房子远没有以往挣钱。

在此前的年报发布会上，融创董事长孙宏斌表示，今年并购的机会远远超过以往任何一年，但这些机会可能并不是特别好，优质并购标的机会其实不多。

之所以这么说，是因为现在部分出现困难的房地产公司，在前几年冲量的时候拿地成本过高，所以盈利压力、流动性压力都大。这些地握在手里麻烦，想要卖出去也麻烦，毕竟双方心里都有把算盘，算得门清儿。

为了不把地砸在自己的手里，自然只能债台高筑，继续滚雪球。

毕竟现在早就不是“酒香不怕巷子深”的时代了，更何况盖房子还跟酿酒不一样，没有资金周转是玩不起来的。今年还是个债务年，不少房企一边卡着最后期限还债，一边忙着控制舆情，也是亚历山大。

房地产行业的高负债，宛如悬在头顶的达摩克利斯之剑，指不定什么时候就砸下来了。

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结语

大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，社会达尔文主义在楼市里也是玩得风生水起。

由突发卫生事件带来的蝴蝶效应，正在其间起到推波助澜的作用。拥有话语权的头部房企天生就具备一定的优势，在传播中能取得双倍的效果，所以它们的恢复周期也相对较短。

此外，由于头部房企规模宏大，社会的信任感也更高，所以人们在情感上也更偏好大房企，这两年更是如此。头部房企的周边配套相对更为完善，给大众画的饼也更大，一来二去的，购房者就像羊群效应一样趋之若鹜了。

随着逐渐过去，楼市正在一步步恢复，毕竟老百姓的购房需求永远存在。但房企的气运就没那么容易恢复了，毕竟聚财难，守财更难，拿蛮力去对抗楼市更是难上加难。

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