为什么房地产投资者选择公寓式酒店

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“公寓式酒店或服务式公寓是一种相对较新的现象，在想要减轻风险的房地产投资者中越来越流行。

南非的酒店开发市场，尤其是开普敦的酒店市场，尽管经济形势严峻，而且干旱带来的后遗症也显示出惊人的浮力。

适应企业和休闲旅行者的创新方式，例如“公寓式酒店”或服务式公寓式酒店，正在迅速获得发展势头。

最近的数据表明，许多公寓式酒店经营者所在的开普敦的五星级酒店入住率比去年增长了4%，而平均每日房价(ADR，即每天平均已实现的房租)增长了2.6%尽管有新的酒店进入者，但四星级酒店的入住率也增加了1.6%，而平均房价则增长了2.2%。

“开普敦的旅游业韧性和极具吸引力的回报率正在使购房者转向其他非传统的购房选择，例如在酒店物业中购买公寓，然后将其出租回酒店，并享受可观的每月收益HTI咨询公司董事总经理Wayne Troughton说道，HTI咨询公司是非洲和中东酒店业的发展顾问。

一个很好的例子就是罗姆尼公园豪华公寓，该酒店以前是绿点的五星级全套房酒店，连续六年获得了AA的南非最佳全套房酒店奖。罗姆尼公园(Romney Park)在2018年进行了数百万兰特的重建后，现在向本地和海外买家出售配套齐全的公寓，然后将其出租给现场酒店管理公司The Stay Collection，作为独立的酒店公寓进行经营，以及五星级豪华酒店的所有风声。

“我们的一居室公寓业主在过去12个月中的平均入住率达到77.1%，平均每月收入为R34,026，” The Stay Collection总监Heino Reuling说。“对于两居室公寓，平均出租率为75.9%，平均每月收入为R45,170。我们的三居室公寓平均提供了53.6%的入住率，平均每月收入为R42,476。” 所有兰特值都包含增值税。

Troughton解释说：“源自《所得税法》第12J条的所谓12J投资选择，对公寓式酒店的发展产生了重大影响，因为它为作为酒店经营的公寓的投资者提供了退税。” 《所得税法》引入了第12J条，旨在为个人，公司和信托提供税收优惠，以鼓励他们投资“风险资本公司”，以资助那些在经济领域具有长期增长潜力的中小型企业通常很难获得融资。

Troughton说：“此外，公寓式酒店可提供更灵活的产品，无论是短期住宿还是长期住宿，都可为客人提供更多的空间，并提供自炊式的机会，同时还可享受酒店提供的餐饮设施，例如餐厅或客房服务。而且价格与传统酒店相比并没有太大差异，因此它具有更高的性价比。”

罗姆尼公园(Romney Park)作为一家五星级酒店经营了21年，在此期间，它建立了令人羡慕的回头客客户群，尤其是在电影和摄影人员中，他们希望其客房和场所的空间和豪华性以及吸引力和便利性绿点位置。“自从我们进行重建以来，回头客客户群已吸引了业主购买我们的公寓，因为这为他们提供了某种保证，他们将很快获得回报，并在一定程度上减轻了风险，”他说。鲁林。

非洲的服务式公寓不足所有酒店客房的1%，而在国际上，这一数字接近供应量的10%。南非服务式公寓式酒店开发的最高集中度是开普敦，占客房总数的1%。近年来，有几个新的公寓式酒店进入了开普敦，包括The Protea North Wharf，Capital Mirage，Onyx，Radisson Blu Hotel and Residences和Harbour Bridge Hotel&Suites。万豪Residence Inn酒店是备受期待的滨海港口拱门开发项目的一部分，一旦开发完成，便将开始交易。

Troughton表示：“尽管有充分的迹象表明市场在干旱后正在恢复，而新供应的进入正在改善，但2017年的高点尚未恢复。” “尽管五星级细分市场已接近这些高点，但计划在未来三到五年内将大量新供应进入市场，这将继续给市场带来压力。” Troughton引用了诸如航空容量增长之类的事实，因为联合航空开始了纽约到开普敦的直飞航班，因此预计新的酒店供应将被相对迅速地吸收。”

希望对公寓式酒店开发进行投资的购买者应通过问自己“诸如公寓及其较大物业的位置是否合适?”之类的问题，评估其可能资产的优点。“无论是作为销售价格还是作为酒店客房价格，它的价格都合理吗?” “业主与将要经营该公寓的酒店/酒店管理公司之间的租赁协议有多复杂?” “公寓和更大的物业靠近交通枢纽以及该地区的景点和设施吗?” “预计的回报是否可行并且基于经过验证的历史记录，包括哪些服务成本和维护费用?”

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