郊区买一手房易升值 市区买二手房易出租

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市民两百万元买住宅买郊区还是市区?

“在9月份之前，一周都接不到一个看楼电话，现在每天可以接到两三个，大都是郊区的一手新盘或者市区的二手住宅。”投资型买家李小姐表示，楼市回暖，希望入市，但是还在郊区一手新盘和市区二手住宅之间纠结。

业内人士分析称，投资房产也适用于“富贵险中求”，市区二手房价比较高，出租相对有保障，但是由于本身房价高企，升值幅度有限;而郊区大都是一手新盘，虽然目前出租比较难，但如果选对了区域，未来的升值空间要大于市区。

案例：

郊区大新房“守四年”

不如市区二手小房?

李小姐告诉记者。她现在手有余钱，希望投资房产，并从今年上半年就开始断断续续看楼，现在感觉到楼市启动了，想入手一套。“现在大概可以承受总价200万左右的房子，不知道到底是买郊区的大户型住宅呢，还是在市区买一套小小的二手房。”

而买家刘先生则有自己的苦恼——他2010年时考虑买房，在市区中心和亚运城之间犹豫了很久，最终选择买下了一套亚运城100平方米左右的单位，四年过去了，这套单位的价格还是没有什么变化。因为上班不方便，他和太太只好在市区中心租了一套房子，想把亚运城的单位出租，结果无人问津。而当时在市区中心看到的一套小两房单位，价格也只略高于100万元，如今已经涨了几成，租赁无任何压力。

刘先生后悔莫及：“当时要是买了市区的小单位，现在都能换近郊一套‘豪华房’啦!”

数据：

“9·30”后广州一二手房成交量同涨

记者从阳光家缘数据了解到，“9·30”以后，广州一手的成交量突飞猛进，整个10月，广州共网签7222套一手住宅，与9月的4515套相比，环比上涨60%。

记者发现，分区域来看，中心六区的成交量和外围五区的成交量上涨幅度相近，中心六区环比上涨65%;外围五区则环比上涨57%。

目前，11月已近半，广州网签量比上月有所回落，仅为2787套，但是也比9月同期有不小的上涨。

而二手方面，从本月成交量来看，“回暖”的势头明显。据中原地产成交数据显示，10月份二手住宅成交量回升明显，成交宗数环比9月大涨50%。而在10月份全市二手住宅成交均价为25694元/㎡，环比上月升7.4%，全市二手楼市整体呈现出量价齐涨的态势。

从10月份阳光家缘中介促成交易数据来看，除了144平方米的豪宅成交环比下降18%外，其他面积段成交都环比上涨。100～144平方米的大户型环比增长27%，而电梯楼成交占比也将近提升了7个百分点。但从成交占比来看，目前以60-100平方米以为置业的刚需客户仍然是市场的主要群体。

记者了解到，在购房者之中，自住需求占比已连续2个月录得下跌，环比上月下降2.1个百分点，而投资性质环比微升0.8个百分点，占总比例的3.3%。

升值：

市区盘保值更强 部分郊区盘更易升值

有买家认为，未来广州地铁四通八达，只要选到靠近地铁的物业一定有升值潜力。但也有投资者告诉记者，房地产投资还是以地段论英雄，即使地铁在通达，只要放开限购，市区的物业还要继续升值。

一位主力做一手楼的中介销售坦言：“投资肯定选市区，说买郊区盘就是违心之论。”他说，郊区盘生活配套跟不上是最实际的问题，买郊区新盘还不是即时交楼，市区中心二手楼即时可住可租，郊区即使有地铁，利好早就消化在楼价里了。

“如果其他区域现在每平方米一万二三千，过几年升到一万四五千，市区中心都可能从两万多三万升到三万几四万。”该中介人士认为，有买家质疑市区中心楼价还有没有空间，他认为无论是什么板块价格都受经济环境影响，势头一样，而幅度可能因为基数不同而不同，原因是市区中心配套齐全，快进快出快租，周期短，更适合投资。

“现在市中心的盘源，要从3万元涨至4万元，已经是非常高的涨幅，但是郊区盘从1万元涨到1万5千元，则非常容易。”他建议郊区投资的话，要跟着规划走，“一个就是地铁的规划，交通规划，另外就是政策规划利好，包括中新知识城，南沙自贸区这些有政策利好的地区。”黎文江说。

回报：

市区盘易租回报低 郊区盘暂难谈出租

上述销售人员告诉记者，目前在亚运城，200万元可以买到一百多平方米的单位，但租金最多只有3000元左右，而且往往有价无市;而在市区中心，200万元在珠江新城顶多只能买到不到80平方米的旧楼，但租金可达五六千元一个月，而且租赁流通没问题。

合富辉煌首席市场分析师黎文江则表示，现在手头200万元，在市区按照3万元左右一平方米，只能买到约70平方米的住宅，而按照市区平均50元/平方米的出租均价，租金仅为3500-4000元左右，虽然能租出去，但是回报很低。“如果贷款，投资回报是没有办法覆盖贷款利率的，如果贷款买楼出租，即使能租出去也不划算。”

而对于郊区盘源，由于供应量大，业内人士表示，目前暂时都比较难出租。

投资提醒：

购买新楼要注意选择品牌开发商

市场人士认为，本来不同板块不同物业就是适应不同的市场需求，比如资金实力强的投资者当然集中投资市区中心，年轻的刚需人群刚刚接触社会，需要解决住所问题，当然量力而行，选择平靓正的物业。但建议买郊区物业要选择大开发商物业，因为担心有一些小开发商会在这一波市场行情中受到冲击。

黎文江表示，如果要在郊区买一手房，除了注意选择地段以外，要注意选择品牌开发商。“品牌开发商首先能有比较好的物业管理是很重要，新楼如果有好的物业管理，可以保存得很好，保值升值能力强很多。而新楼大都是期房，选择品牌开发商的楼相对风险较小。”

同时，黎文江建议，如果要在市中心买二手房投资，尽量选择楼龄比较新的二手楼。“楼梯房一般都不要买，首先使用年限是个问题，其次，以后各方面维修的投入比较大，而刚刚过了五年的电梯楼，是不错的选择。”

投资潜力PK

记者以买家身份表示要以200万元入市。“200万元可以在珠江新城买一套一房一厅，也可以在郊区买一套小三房，问题就是买家是什么目的，有什么样的心态了。”一个中介的销售人员告诉记者。

升值潜力PK

市区盘主要以保值为主;而郊区盘由于价格低，配套跟不上是最实际的问题，但如果选对了位置，未来会有更好的升值空间。

投资回报PK

市区中心，200万元在珠江新城能买到不到80平方米的旧楼，但租金达五六千元一个月，租赁流通没问题;郊区盘源目前暂时都比较难出租。

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