2020 SA商业地产市场前景非常谨慎

宏观经济和政治格局的不确定性表明，南非商业房地产的谨慎前景可能会持续到2020年。

FNB房地产行业策略师John Loos的最新报告显示，2020年南非商业房地产行业的前景仍将停滞。

进入2020年，主要领先经济指标的改善几乎没有，这向我们暗示，商业房地产市场今年可能会看到“更多相同”，“更多相同”意味着平均空置率进一步上升率，租金增长的压力，进一步的实际资本贬值以及单位数的总回报率，

在2019年12月，Eskom的减载达到了前所未有的“ 6级”，这几乎肯定会对经济范围内的生产水平产生重大影响削弱了到2020年的总体信心水平，经济在很大程度上依靠信心。

事实是，在2019年末减仓之前，我们已经看到第四季度的RMB-BER商业信心指数(11月完成)再次非常弱的26(从0到100的范围)，仅略微

FNB-BER消费者信心指数在2019年第四季录得负-7，较上个季度的第三季低点21 有所上升。

在2019年下半年，我们有了10月份的SARB领先经济周期指标，继续显示同比下降幅度达1.7%，这表明到2020年经济可能持续疲软。

货币和财政刺激措施的范围有限

尽管增长停滞，但为促进经济表现而提供“宽松”的货币或财政刺激措施的范围很小。当然，在这种经济环境下，通胀压力微弱，SARB轻松实现了CPI(消费者价格指数)通胀目标3-6%的目标，其中11月份CPI通胀率为3.6%。

反过来，这确实导致本月第二次降息25个基点，继2019年7月第一次降息之后。但是，由于最优惠利率已经达到个位数9.75%，低于SA的历史标准，SARB似乎是尽管通货膨胀受到抑制，但在当前的降息周期中动作非常缓慢，是“不情愿的工具”。

在财政方面，由于财政压力过高的准，特别是电力公司埃斯科姆(Eskom)要求政府提供财政支持，国库与支出压力激增作斗争。鉴于评级机构进一步降级的威胁以及投资者信心的恶化，财政部长正面临削减政府支出增长并寻找增加税收收入的压力，尽管这至关重要，但短期内对增长不利。

政府财政状况的恶化不仅通过紧缩措施对经济增长的负面影响而威胁到房地产业。考虑到上限利率和债券收益率之间的部分联系，如果政府债务与GDP的比率在近期内对政府长期债券收益率施加上升压力，则急剧上升的政府债务/国内生产总值比率可能会对房地产资本化率(Cap)比率施加上升压力。

此外，更广泛的政府财政的恶化，延伸到半国营和理事会，很可能转化为高于市政费率和公用事业费率的通货膨胀，这意味着对房地产运营成本的两个主要领域都施加了上行压力。

因此，房地产部门面临着来自更广泛的政府融资状况的重大风险

展望–持续的不动产价值逐步下跌

FNB将其希望寄托在全球经济温和“稳定”上，而且我们在国内也实施了很小的降息刺激措施。

这导致预测的2020年国内生产总值增长率很小，从2019年的估计0.3%上升到0.9%，但这仍然是一个微弱的增长率，仍然低于1%。

尽管有这种预测将略有增强，但我们认为，期望这种经济增长足以将对商业地产空间的需求推高至空置率能够稳定或开始下降的水平，这是不现实的，我们也不认为近期的实际财产价值水平可以维持。

自2014年达到5.2%的多年低点以来，MSCI的平均所有财产空置率一直在上升，到2018年达到6.9%。2014年是GDP增长率降至2%以下(创纪录的1.8%)的一年。自2009年收缩以来的第一次，以及2015年进一步放缓至1.2%，似乎是空置率趋势开始上升的催化剂。

因此，最近的历史表明，在接近1%的GDP增长水平下，平均空置率开始增加，因此我们低于1%的GDP增长预测使我们预期2019年的数据以及到2020年，

所有物业空置率的上升可能会给2018年本已缓慢的3.6%基本租金增长率带来进一步的下行压力(MSCI数据)。确实，最近我们看到了MSCI 2019年上半年的半年度数据，显示上一学期的所有财产空置率进一步上升。

自2014年以来，MSCI所有财产资本增长(财产价值增长，不包括财产资本支出)数据显示，2014年至2018年连续5年以实际(GDP通胀调整后)计算为负资本增长。

每平方米的平均房地产价值(包括资本支出)最近也出现了实际下降(GDP通胀调整后)，在2017年和2018年连续出现负增长。

根据FNB的预测，的GDP增长在1%以下预计到2020年，随着最近一月份的降息，利率的预测将从现在开始横盘整理，我们预计平均所有财产空置率将进一步上升，在经济压力下租金和净收入的增长将放缓，并且房地产价值将继续下降，这是房地产价值逐步修正的全部内容，以使市场更符合近年来疲软的经济基本面。

因此，预计所有财产总回报(基于MSCI的历史数据，包括资本增长和收入回报)将进一步下降，从2018年的9.8%降至(估计)2019年的8.3%(数据点尚不可用)和2020年的7.5% 。

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