房地产问答 公寓停车位所有权

房地产投资者和Zillow Blog撰稿人Leonard Baron回答了读者有关购买，出售和投资的问题。

嗨，伦纳德(Leonard)，我与公寓协会有联系。我拥有公寓已有10多年了。今天，公寓协会经理向我展示了章程中关于停车位的地图，该地图显示我拥有的空间与我已经使用10年的空间不同。自从我购买房产以来就使用这些空间，是否有普通法保护我?我公寓单位的前所有者也使用了这些确切的空间约10年。任何指导表示赞赏!CT瑞明

嗨，瑞明—很抱歉得知此问题。我以前也见过类似的情况。这可能不是一个容易解决的问题，而且事情可能不会顺利进行。

首先，让我描述一个共同利益发展中的单位购买者在购买停车位以保护其财产时应采取的行动。

许多共同利益发展的房主协会(HOA)都有一张“共管公寓地图”，其中显示了每个单位可使用的停车位。您还应该能够查看属性中记录的产权文件，以验证属性中包含哪些空格。您的产权保险代理人应该能够帮助您解决这些问题，并查看公寓地图和记录的文件，从而使您对购买更加满意。

如果这些产权证明文件确认空间已抵押给您的单位，则您还应尝试获得包含这些空格的产权保险单。产权保险可能不可用，您需要支付额外的费用，但可能物有所值。

有时，开发人员只会将停车位分配给这些单元，但是这些空间并不会被分配给任何特定的单元。应该有某种合同来描述谁获得了什么空间。主管文件(称为《公约》，《条件与限制》(CC&R))可能保留HOA董事会更改每个单元获得的空间的权利。

在这种情况下，您需要在 购买前以书面形式询问董事会， 该程序如何工作以及您对哪些空间拥有什么权利。您需要知道自己得到了什么，而不仅仅是希望事情会顺利进行。您可能想请律师来审查您的权利，并在这种情况下给您意见。

如果没有公寓地图，或者没有关于谁得到什么空间的好的书面指南，该怎么办?或者，如果原始开发商拥有可怕的共管公寓文件，或者与其他所有者在停车位方面存在争议，该怎么办?在上述任何一种情况下- 在 购买房产之前都需要了解所有这些信息 -您需要确定是否要购买可能会失去停车权和/或进行多年法律诉讼的房产空格。(提示：这不值得!)

现在，回到您的问题。除非您的书面内容与共管公寓地图或CC&R不同，否则您可能很不幸。您应该首先尝试与HOA合作，以使各方满意地解决该问题。您可能需要聘请律师，而要为您获得最佳结果将非常昂贵。

最后一个想法：在某些州，您可能拥有获得所有权的潜在“逆向拥有”主张。但是，在康涅狄格州，拥有不动产已有15年的历史，先前所有者的使用可能对您的案件没有帮助。

对于任何购买公寓的人来说，这都是一个很好的教训。这些问题很少见，但确实会发生。买方需要进行适当的研究和尽职调查以保护自己，然后再按照共同利益的发展进行购买。

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