房地产资产的稳定在不久的将来可能找不到实际的物理用途

2016年11月8日，政府取消通知500卢比和1000卢比的纸币作为法定货币。暂时的现金短缺对依赖现金的几个部门产生了不利影响，特别是批发市场，非正规部门甚至部分房地产行业。房地产行业涉及正规和非正规部门的利益相关者。

根据一些估计，房地产行业本身就是未计入资金的重要储存库，通常是以“benami”形式以现金购买的财产。根据其他估计，在房地产交易中约有30%的资金转手是下落不明的。

恶魔化的一个关键目的是消除此类交易中的这种未计入现金。

具有讽刺意味的是，虽然在房地产交易中使用不明现金的目的是避免税收和降低交易的有效成本，但实际上，它们实际上有助于推动房地产行业的定价。

之所以如此，是因为房地产资产的稳定供应在不久的将来可能找不到实际的物理用途，但提供了适当的途径来“停放”下落不明的货币。恶魔化的步骤基本上导致需求暂时(如果不是永久性地)在购买者群体中减速，这些购买者群体传统上使用房地产来“停放”下落不明的货币。在供应存量方面，这影响了二级市场的销售，以及小规模开发的资产，即作为开发商的小型承包商。

恶意化以三种方式打击了房地产行业：生产放缓，包括停止新推出的产品。需求的转移和购买者对新产品的兴趣减少。降低价格以清理现成库存。

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Remonetisation：房地产价格会下跌还是上涨?

支持更高房价的论据

在恶魔化之前，开发商和土地所有者之间的交易往往完全以现金为基础。

如果现金转移对于陆基交易而言是非法的，那么土地所有者很可能会将价格上的税费加载给开发商，反过来，开发商会将这笔费用反馈给购买者。这将提高房地产产品的价格，但开发商的利润率没有大幅增加。

支持降低房价的论点

现在的重点是提供物有所值的房屋，可以吸引更多预算较少的买家。但是，这些库存往往是在与工作场所连接有限且缺乏基本经济和社会基础设施的地区生产的。因此，就这种资产的可用性而言，几乎没有价值。

然而，该资产仍值得投资于投机性长期资本收益。在不使用资产的情况下持有资产不会产生实际的经常性成本。根据一些估计，据报道，过去五年在首都地区生产的住房存量超过60%是无人居住的。如果这些空置股票需要缴纳大量的持有税或罚款，投机者投资并反过来减少支付高价的需求将变得没有吸引力。在这样的关头，即使土地卖方支付的税款被预先加到房地产资产转移给购买者的最终价格上，开发商也可能不会介意削减利润率以确保价格仍然可以承受。 。

房地产(监管与发展)法案将如何影响市场

2016年房地产(监管和发展)法案(RERA)在经过近八年的审议后成立，主要是由于对开发商不道德行为的担忧，例如延迟项目，要求计划外或不计入付款而未实际交付产品该法案规定，发起人必须向房地产监管局注册所有项目，并提供有关它们的广泛信息，项目实施时间表，布局规划，土地状况，政府批准，分包商等。 。，将提供给消费者。

所有商业和住宅项目的地块面积超过500平方米或八个公寓包括所有阶段，必须在注册。尚未收到完工证书且正在进行的项目也将被要求在该法案生效后三个月内向登记。

RERA要解决的挑战

太多的法律：一个关键问题是根据新法律和适用范围的扩展，对内已存在的土地法和公寓所有权行为进行协调。至于后者，法律适用于它所定义的“城市地区” - 一个涵盖所有市政区域和地区的类似地方或规划区域控制区域的术语。

但是，有几个州没有确定规划区域，而且几个人口普查城镇(根据人口普查而不是城市法律规定的城市)仍由村委会管辖。虽然城镇和规划法或国内法规定的区域可能存在建筑和/或开发控制规则，但这些规则通常不属于该法案所定义的“城市地区”的描述范围。

RERA的稀释：共有七到八个州和所有工会领土已经颁布了适用于主要法律的规则和条例。然而，对于有效“淡化”主要法律规定的，特别是在法律适用于正在进行的项目，对购房者的法定保护和开发商披露信息方面，一些担忧已经上升。

结论

恶魔化和随后的再激活行为对房地产行业提出了新的挑战，房地产行业已经准备好遵守RERA。需要解决的关键问题是，房地产行业的运营成本可能会上升，而需求可能会继续合理化到潜在购买者拒绝(或无法支付)超过一定价格的程度。虽然可承受性和房屋支付能力在一定程度上得到了提高，但通过引入利率补贴，房屋出售的价格仍然偏高。

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