商业建筑的再利用动力达到十年来的最高水平

根据莱坊亚太地区发布的新研究报告，资产所有者和房东正在采取“大规模”举措来升级和更新世界各地的商业地产：“雷达再利用——激动人心的独特机遇”。随着 Covid-19 引发的封锁暴露了创收财产的弱点，一些二级市场已经形成。

亚太区研究部主管 Christine Li 表示：“新冠迎来了一个可称为‘十年大资产再利用’的时期。投资者越来越倾向于购买不到 20 年的新资产，这表明旧资产的买家群体正在缩小。随着人口和消费趋势加速房产过时，在过去 10 年里，资产所有者没有更大的动力来真正检查他们的投资组合，将房产带入现代化，调整其目的，并满足居住者快速变化的需求。”

根据莱坊的分析，2018 年，亚太地区 20 年及以上所有交易物业的比例为 46%，不过到 2020 年这一比例已降至 37%。在新加坡和，写字楼市场库存逐渐转向更大比例的甲级资产，从 2016 年到 2020 年，新加坡从 22% 上升到 33%，从 64% 上升到 65%

。资本回报也是如此。到 2020 年底，澳大利亚工业资产的年度滚动资本回报率已上升至 7.9%，而零售业在大流行中苦苦挣扎，同期下降了 13.9%。这促使所有者重新调整其资产的用途并“使其具有相关性”。

李补充说：“尽管挑战规模很大，但转向资产再利用而不是重新开发具有显着优势。主要好处包括以折扣价收购资产、减少来自只对被动策略感兴趣的投资者的竞争以及加快上市速度，从而在更短的时间内恢复优化使用。”

该研究强调了推动资产再利用需求的五个因素，它们是：

1. 中长期租户需求的不确定性;

2. 电子商务中断导致零售资产过时;

3. 影响酒店资产的国际旅游长期疲软;

4. 环境、社会和治理 (ESG) 的重要性日益增加;和

5.结构顺风部门的出现。

“与许多行业一样，在消费者行为和全球人口趋势的推动下，房地产正在发生翻天覆地的变化。大流行的爆发加速了这些变化。最严重的是电子商务的迅速采用和扩散，推动了工业、物流和数据中心市场的增长，同时也导致了实体零售的急剧下滑，”亚太区资本市场主管 Neil Brookes 说。

“在过去 18 个月的事件之后，办公室不太可能保持不变，”布鲁克斯补充道。“随着上班族适应混合工作模式，许多人会要求空间质量优先于数量。对一流产品、灵活性、ESG 和人才吸引力的关注将是关键的考虑因素。”

Knight Frank 的研究强调了投资者和开发商将其部分资产重新用于替代或混合用途的机会，包括考虑政府法规、投资趋势和经济特征等的“评估清单”。根据报告中最近的案例研究，该论文认为，再利用的可行性取决于一系列因素：位置、需求和当地基础设施。这些范围从医疗保健、联合办公/灵活空间到住宅(包括建造租赁)和物流。

一个例子是澳大利亚的一项资产，旨在将大型零售业态重新用于物流空间，因为位置和规格非常合适，并且不需要重新开发以最大化资产的潜在价值。同样受严重影响的酒店资产可能会被重新利用，例如上海锦江文华广场，该酒店物业旨在转为写字楼兼零售业，让业主满足供应缺口在办公室。

Brookes 表示：“我们希望看到更多机会以较低的价格从卖家那里获得表现不佳的资产，这些卖家要么离开脆弱的行业，要么寻求重新平衡其投资组合，从旧经济的实体资产类别转向新经济。经济资产。虽然重新利用每项资产的可行性会有所不同，但我们相信，对于寻找有潜力满足市场新的和不断变化的需求的场地的投资者和开发商来说，这是一个令人兴奋的机会。”

“驾驭不断变化的商业房地产格局可能是全球投资者面临的最大挑战。对此的关键是了解每个市场的细微差别，许多人看到了在旅行仍然受限的情况下与当地经理合作的好处。对于某些业主而言，重新利用资产可以将功能上已经过时的建筑转变为高效、符合 ESG 并能够实现其未实现价值的建筑，”布鲁克斯补充道。