新的LASALLE研究表明欧洲的房地产市场将强劲复苏

随着欧洲将在夏末之前退出大流行时代的限制并进入“后 Covid”阶段，尽管 Delta 变体带来了复杂性，但欧洲的房地产市场已做好强劲复苏的准备。 这是全球房地产投资管理公司 LaSalle Investment Management (LaSalle) 发布的一份客户报告《投资策略年鉴》 (ISA) 2021 年年中版的主要发现之一。

LaSalle 确定了四个关键因素，这些因素将对未来几年个别房地产市场和行业的表现产生巨大影响。随着 Covid-19 的影响逐渐消退，并且不同/地区不同的感染轨迹在决定每个市场的房地产前景方面变得不那么重要，这些业绩驱动因素在中长期内将特别有影响力。有：

欧洲房地产行业的结构性变化，尤其是写字楼和零售业，以及这些变化在整个地区的变化——与欧洲城市和南部城市相比，英国写字楼和住宅市场更可能受到远程工作作为一种永久性趋势的日益普遍的影响欧洲的特点是电子商务渗透率滞后。

资本市场在物流和住宅等受青睐部门与零售和办公室等不利部门之间出现两极分化。LaSalle 继续倡导投资者在这一鸿沟的两边保持活跃，在前者中寻求更高的风险回报主张，并在后者中寻求价值投资。但该公司表示，尽管不利的行业存在一些结构性挑战，但由于机会供应有限，办公和零售在欧洲可投资领域的主导地位可能会推动这些资产的定价回升至爆发前的价格水平。

如果通胀在整个欧洲目前的高水平在长期内根深蒂固，则会影响借贷成本和房地产收益率。然而，由于刺激水平较低和潜在价格压力较弱，拉萨尔预计欧洲的风险低于，当前指标因不寻常的同比比较和供应链特质的解除而扭曲。

政治复杂性仍然是一个风险因素，德国和法国即将举行关键的全国大选，而英国已从急性阶段转变为慢性阶段，这可能会继续拖累英国服务业，尤其是金融服务业。

服务业工人远程工作的能力意味着，欧洲经济重新开放对零售和休闲业的推动在办公室中受到抑制，但 LaSalle 确实预测了夏季后的广泛回归。然而，报告发现市场的基本面发生了变化。在整个欧洲，截至 2021 年第一季度的一年中空置率小幅上升 1.2%，但掩盖了伦敦和巴黎拉德芳斯等主要市场的更大增幅。预计在未来几年内，仍有待确定数量的二手空间重返市场，这些空间被认为超出了大流行后的需求。尽管如此，实体办公空间对企业仍然很重要，ESG(特别是可持续性和净零碳)和健康将推动租户需求和定价分歧。

虽然政府的支持计划避免了比最初设想的更糟糕的零售结果，但破产和商店关闭继续压低租金——尤其是在德国、荷兰和英国地区——尽管零售园区、超市和其他以杂货店为基础的零售业有弹性的。

物流在 2021 年上半年继续取得成功，虽然实体零售的重新开放可能会削弱新的租赁活动，但部分在线转移仍将继续——在人口稠密的英国和荷兰更是如此，在更多以现金为基础的西班牙和则不然，拉萨尔说。最后一英里的城市物流单位也仍然需求旺盛，LaSalle 预计租金压力将持续数年。

住宅市场也继续表现出色，包括长期强劲的城市(慕尼黑和柏林)以及在 Covid 之前经历过疲软的城市(斯德哥尔摩、赫尔辛基和伦敦)。某些细分市场面临挑战：养老院和学生公寓受到直接影响，尽管比最初担心的要小，而租户流动性高的地区的入住率随着年轻专业人士离开办公室而下降——这一趋势在便利设施较差的细分市场不太可能逆转只提供与办公室工作的邻接。

LaSalle Investment Management 欧洲研究和全球投资组合策略主管 Brian Klinksiek 表示：“我们一直密切关注不同欧洲在应对大流行方面的表现，这是可以理解的，英国和经常出现在不同的复苏路径上由于疫苗推出速度不匹配、病例卷土重来或新变种流行。但是，对房地产表现至关重要的更广泛的经济路径是按季度和年份衡量的，而不是几天和几周，而英国和欧洲市场现在看起来正在接近“结束”大流行的时间。随着 Covid 对房地产的压倒性短期影响消退，将出现其他因素——即房地产用例的结构性变化、资本市场两极分化、