通过租赁市场来解决阶段性的住房需求问题

经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”作为2021年要抓好的重点任务之一，特别提出要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜。降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

住房租赁市场发展存在较大短板，根本原因是我国住房体系长期偏向于“重购轻租”。1998年深化住房制度改革以来，我国房地产市场以买卖为主，住房租赁市场处在自发性发展状态，租赁立法滞后，金融、土地、税收等政策体系不健全，大中城市有效供应不足、市场秩序混乱、租赁品质不高、租购不同权等问题突出，租赁市场在解决城镇居民特别是新市民住房问题上的作用没有充分发挥。

党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，各地方、各部门加大培育和发展住房租赁市场的政策支持力度，社会资本也积极投入到租赁领域，以长租公寓为代表的规模化、机构化租赁企业发展速度很快。

从趋势看，“十四五”期间仍是我国城镇化较快推进的阶段，农业转移人口、新就业大学生等新市民向城市群和中心城市流动的态势没有变化。这些城市往往房价高，新市民群体短期内主要通过租赁市场来解决阶段性的住房需求问题，租赁需求会保持旺盛态势。

为推动住房租赁市场健康发展，切实让新市民感受到通过租房也可以在城市过上有尊严的生活。下一阶段的住房租赁市场，要坚持以市场化为主的方向，针对新市民群体中的中低收入群体，加大保障性租赁住房供应，政府要承担起基本保障责任;对新市民中的中高收入群体，则要以市场化租赁为主，维持租客合法权益。

为此，土地、金融、财税、监管、立法等制度政策体系，要多措并举，增强政策支持的精准性。一方面要有利于增加有效供应、净化市场秩序、维护市场主体合法权益，另一方面要有利于防范金融风险，统筹发展与安全的关系。

首先，以盘活存量房源为主增加大中城市租赁住房有效供应。人口流入多、租赁需求旺盛的大中城市，要“有地出地、有钱出钱、有房出房”，形成多主体租赁住房供应格局，切实增加租赁住房供应。当前我国大中城市工业、商业办公用房闲置率较高，要以工改租、商改租为突破口，改建、扩建为租赁住房。尽快制定改扩建非住宅用于租赁的规划调整、建设标准、消防认定等办法，优化容积率、车位配比、商业配套等规定。改造后的租赁住房用水、用电、用气价格按照民用标准执行。加大住房持有环节税收调节力度，鼓励多套房家庭将多余住房用于市场租赁。

其次，切实加强规范住房租赁市场秩序。加快推动出台《住房租赁条例》，明确规定租赁主体的权利义务，规范市场行为，保护各方权益，推动形成长期稳定的租赁关系。住房租赁交易登记备案是维护租赁双方合法权益、平等享受公共服务待遇的重要制度性安排，全国范围内要加快租赁住房登记备案工作，通过租赁平台加强管理服务，政府加快搭建住房租赁服务平台，减少供求双方信息不对称。另外，还要加强住房租赁企业诚信体系建设，完善行业守信联合激励和失信联合惩戒合作备忘录，对严重失信个人、企业及其法定代表人和相关责任人依法纳入“黑名单”管理。

最后，要持续提升租赁住房居住品质。结合城镇老旧小区和城中村改造，完善市政配套和小区公共设施，为新市民群体提供成本低、安全性高的租赁住房。新建租赁住房，要选择在交通便利、邻近就业单位的产业园区，集中建设一批租赁住房，促进职住平衡。

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