城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋依然被严令禁止

近日，自然资源部等七部门对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复。就该建议中提到的“关于农村宅基地使用权登记问题”给出明确答复：农民宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承。就此，广东省人大常委会立法咨询专家、华南农业大学农村法治与社会发展研究中心、新型城镇化法治研究中心王权典教授在接受南方日报采访时指出，此次自然资源部答复关于城镇居民继承农村宅基地使用权的内容，并未突破现行法律制度的规定。

在广东乃至全国加快推动“房地一体”登记的大背景下，进一步明确并兑现这项权利，有助于打消农村进城务工人员“无路可退”的后顾之忧，而城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋依然被严令禁止。

继承宅基地使用权有规可依

农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权是三个不同的概念，三者要分开来看。根据《宪法》规定，宅基地所有权属于农民集体，村民个人并不享有对宅基地的所有权，只能通过确权获得宅基地使用权和房屋所有权。而城镇居民通过继承获得的，也是后者。

王权典指出，答复并未突破现行法律制度的规定及一直以来司法实践的原则，符合《物权法》特别是新颁《民法典》的权利保障精神，也符合农村“三块地”改革方向。

记者咨询了省自然资源厅、市不动产登记部门有关负责人了解实际操作情况。以广州白云区为例，在“房地一体”登记之前，符合条件的城镇居民可依法继承宅基地使用权并办理确权。广州各区的具体操作略有差异，不少是只颁发了宅基地使用权证书，但证书上没有地块具体的位置坐标，登记率还不高。

目前，全省各地正加快推进房地一体登记，将有助于将这项权利进一步落实到位。在这个过程前期，不动产登记部门会通过权籍调查，理清权属关系。继承人可以通过“房地一体”登记，一次性获得宅基地的使用权和房屋所有权。

需要注意的是，如果宅基地上没有住宅、房屋，宅基地使用权依托的客体也随之消失，继承人也不再享有宅基地的使用权。在这种情况下，村集体可以收回宅基地。因此，也有专家建议，要特别留意对村里宅基地上住宅的维护、修缮。

平等保护公民权益提高土地利用效率

记者留意到，近年来关于宅基地的各项权利不断得到明确，但禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定从未放宽。

王权典认为，宅基地制度逐步扩大改革范围并协同推进，是为了提高农村宅基地利用效率，配合实施乡村振兴战略，有利于吸引人才返乡创业以及引导社会资本下乡、发展乡村产业，促进城乡融合发展。“如何构建既能平等保护每位公民的继承权和财产权，又能平衡继承人之间、继承人与集体组织之间的利益冲突，且能提高土地利用效率的宅基地制度显得重要。”王权典说。

王权典建议，首先，加快宅基地确权颁证，做到应确尽确，保证宅基证到户率。其次，清楚界定集体成员、实施集体产权制度改革。宅基地流转和使用管理、闲置宅基地再利用的收益分配等，都要在界定集体成员和完成集体产权制度改革的基础上展开。

同时，加强对宅基地使用的管理，将宅基地流转与有偿使用相结合。当然，非集体经济组织成员通过继承等方式取得的宅基地使用权需要流转的，原则上应由集体经济组织收回后再行流转，已流转的应通过村民自治对该宅基地使用权实行有偿使用， 体现所有者权益。

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