16个城市进入财政支持住房租赁市场发展试点范围

刚刚过去的国庆假期，成都市双流区的张晓朋一边忙着寻找出租房，一边密切关注着维权群里的消息。5月初，他给长租公寓巢客遇家公司交了一年的房租2万多元，8月初就遭遇公司人去楼空。他的遭遇不是个案。8月27日，有租客在杭州长租公寓友客刚刚交了2万余元房租，中介却卷款而逃;9月初，上海长租公寓“岚越”被当地公安机关立案调查……

近年来，长租公寓在各大城市发展迅速，但市场鱼龙混杂。据不完全统计，继去年南京乐伽公寓爆雷后，今年8月至今短短一个多月时间里，已有十多家采取“高进低出”“长收短付”这种不正常模式运营的住房租赁企业疑似跑路，一些公司资金杠杆率达十倍以上，涉及资金上亿元，给上万房东及租客带来重大经济损失，也使得长租公寓行业遭遇空前的信用危机。

多地长租公寓接连跑路

近期，杭州、上海、合肥、郑州、广州等地多家长租公寓公司爆雷，这些公司均采取“高进低出”“长收短付”模式经营，即高价收房、低价出租，对房东采取每月支付，对租客则收取至少半年以上的房租。一些企业按年收、按月付，杠杆率能放大到十倍以上。

目前各大城市的长租公寓分为两类，一类是重资产型，主要为开发商自持的长租公寓，也有部分国有房源;一类是轻资产型，由住房租赁企业在市场上收集分散的个人房源，统一托管和转租。轻资产、托管式住房租赁企业因门槛低、起步容易，目前是市场主力。

今年3月，成都市民张女士将一套闲置房产挂到“闲鱼”App上出租，随后，一名巢客遇家的业务员私信询问张女士是否考虑将房屋托管。经核查该公司相关营业信息没有问题后，双方签订了委托管理服务合同，租金是2800元一个月。4月，张女士无意间得知，租客竟以不到2000元的价格租下了房子。“当时就觉得不对劲，但合同已经生效。”

该房子的租客陈小姐是一名刚毕业的大学生。“我租房时看了房东和中介公司签订的委托书，才放心租下这套房子。”陈小姐说，因为租金比市场价低三四百元，中介要求必须一次性缴纳一年的租金，当时总共缴纳了两万多元。

陈小姐承租后，巢客遇家每个月给张女士交付房租，然而自7月起，张女士再也没有收到过房租。8月初，巢客遇家全部业务员离职，公司人去楼空，大量房东和租客聚集在办公室外打探消息，加微信群抱团维权。

8月19日，《经济参考报》记者陪同张女士前往当地派出所报案时看到，许多手持“一城一家”“猪猪帮”“巢客遇家”租赁合同的受害者正排着队报案。时值毕业季，受波及群体多为刚毕业的大学生，大量租客交了一年甚至两年房租，房东却没收到钱，要求租客搬离，许多租客陷入无家可归境地。也有不少租客不愿搬离，与房东产生矛盾。派出所民警告诉记者，此案波及面大，目前经侦部门正在调查。

巢客公寓官网显示，截至2019年9月，其已布局杭州、上海、苏州、武汉、成都、天津六个城市，累计管理超过两万套房源。有报道称，巢客公寓此次事件造成约1.7万人利益受损，涉及资金超过亿元。记者了解到，武汉巢客公寓曾在4月被曝出资金链断裂，涉及租客房东超8000人。

为何各地的“高进低出”式租赁公司近期集中爆雷?成都市房地产经纪协会常务副会长刘翔认为，一方面，受等影响，企业资金链越发紧张，绷不住了;另一方面，在各地更严厉的监管下，这些公司的问题或被动或主动地集中暴露出来，并形成连锁反应。

目前，各地爆雷事件正在陆续调查之中。但网友通过多种渠道反映，许多租客已被房东强行搬走行李，甚至被赶了出去，房子也更换了门锁。

“受骗人群都是刚需”

迅速发展的住房租赁市场带来鱼龙混杂、泥沙俱下的乱象，一些企业采用“高进低出”“长收短付”这种不正常经营模式，给行业发展蒙上阴影，有专家甚至直言，“长租公寓爆雷，比P2P爆仓危害更大”。

2016年以来，我国大力支持住房租赁市场发展，其本意是落实房住不炒，推动形成租购并举、住有所居的房地产市场。2019年，16个城市进入财政支持住房租赁市场发展试点范围，包括一线城市和部分二线城市。中原地产首席分析师张大伟认为，这些城市租赁房屋规模较大，稳定了这些地区的租赁市场，有利于推动全国租赁市场健康发展。

专家认为，一些企业“高进低出”“长收短付”的不正常经营模式主要有以下特点。

一是门槛低，手段隐蔽，模式易复制。业内人士坦言，“高进低出”类企业本身是轻资产，利用相对优惠价格快速占领市场、利用时间差形成巨大的资金池，一旦其进行其他投资或秘密转移，资金链很容易断裂。在此阶段，公司大概率会出现法人变更、经营范围变更等转嫁责任的操作，爆雷后的企业法人往往是一些替罪羊，幕后操盘手难以追责。此外，这一模式门槛低、易复制，比如，四川悦冠背后操盘手与原成都乐伽公司是同一批人，换个“马甲”再来一次。

二是法律界定困难，资金追回难以落实。西南财经大学经济学院教授刘璐认为，这一商业模式和前几年一地鸡毛的P2P公司没有本质区别，但是，这一模式在前期又很难界定其恶意经营的性质。企业可以说这是一种开拓市场的商业行为，将爆雷原因包装成经营不善。

成都市律师协会副会长陈军表示，如果企业主要负责人或股东不存在卷资跑路或者刑事诈骗等情况的话，那么负责人个人只承担有限责任，主要责任还是以公司名义来承担，但很多公司爆雷后偿还能力很弱，如遇到主要负责人跑路的话，租客和房东的资金追回将很难落实。记者了解到，2019年，拥有4.5万间出租房的南京乐伽公寓爆雷后，最终认定的是民事责任，房东和租客损失难以弥补。

三是监管手段不足。成都市住建局相关负责人表示，今年以来，成都要求住房租赁企业开业前向住建部门出具开业报告并备案，其租赁合同也要备案，但若公司刻意躲避备案，行政监管便难以覆盖。陈军表示，住房租赁企业违反合同约定，本身属于民事纠纷，应通过司法程序解决，在企业无违法行为的情况下，主管部门无权采取行政手段强制处理。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，由于市场主体和租赁房源的数量大、种类多，监管是否能全面覆盖市场上的租赁房源以及租赁机构的经营行为，是各地实际操作过程中的一大难点。

四是社会危害大。记者发现，此类事件被波及的租客往往是还没有进入社会的学生，或者是刚进入社会的职场新人，社会经验不足，抵御风险能力弱。房东也是受害者，因收不到租金而强制收房，造成不少社会矛盾。

刘璐认为，如果在市场拓展阶段，这些企业的账上并没有资本用来“烧钱”以获得客群的话，那这就是明显的“庞氏骗局”，而且此类事件比P2P事件危害更大，因为被骗的人群都是刚需，一旦企业跑路，租客们不仅无法退款，还无房可住。蛋壳公寓副总裁林甦表示，这些事件扰乱了正常市场秩序，给住房租赁行业发展蒙上一层阴影，造成劣币驱逐良币的恶性竞争。

“资金池”问题亟待监管

多位业内人士呼吁，应尽快完善监管制度，缩小预收租金“资金池”，加大对高进低出、长收短付、违规改建、发布虚假房源等行为的打击力度，保障租客和房东的合法权益，也为规范经营的企业营造良好发展生态。

首先，加快立法程序，完善监管制度。9月7日开始，住建部就《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。其中一条明确，住房租赁企业存在“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

刘翔建议，尽快出台相关实施细则、地方性条例、监管措施细则等一系列配套规定，促进条例落地。刘璐认为，对长租公寓这一新兴行业，在允许企业创新探索的同时，市场监管、住建、金融等部门应建立联合监管常态化机制，对此类企业在注册之初即纳入监管范围，督促其备案及合规经营。

其次，加强金融监管，缩小预收租金“资金池”。目前，南京、杭州、西安等城市出台了长租公寓专用账户监管办法，杭州还冻结企业部分资金作为风险防控金。

刘翔认为，长租公寓行业利润率低，正常经营的企业，基本上要达到90%至93%的房屋出租率，企业才有可能盈利，而以后，大部分企业出租率达不到这一标准，发展举步维艰。与此形成强烈对比的是，“高进低出”式租赁企业却采用预收一年甚至两年租金的手段，在短期内积累了一个巨大的“资金池”。

“缴纳高额风险防控金可能会让本已微利的合规经营企业更加艰难，且对‘高进低出’企业约束有限。为支持行业健康发展，更有效的办法是减少预收租金，尽可能降低‘资金池’规模，同时设立专项账户进行监管。”刘翔呼吁。

9月11日，成都市发布租赁资金监管新规，要求住房租赁企业开立全市唯一的资金监管账户，对于支付租金周期超过三个月的，应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。

再次，回归服务业属性，加强行业自律。刘璐认为，长租公寓属于重要民生领域，应防止行业过度金融化，引导企业降低杠杆。

刘翔呼吁行业回归并做强服务业属性，比如，用类似发展信托制物业的思路，鼓励租赁企业向业主提供涵盖租前、租中、租后全链条环节的信托制托管服务，让业主和租客之间合同直签、房租直付，从根源上杜绝骗钱跑路、经营不善、哄抬租金。

林甦建议全行业加强监督，及时向行业协会和主管部门举报，不断挤压此类企业的生存空间，对可能涉嫌违法的行为形成有力震慑，营造有利于行业健康稳定的发展氛围。

最后，加大风险警示，发动社会监督。陈军建议，通过多种宣传渠道，让房东和房客深刻认识到参与这种租赁方式的风险，警惕不正常价格租金的诱惑。黄卉建议，各城市建立纠纷处理和举报公示制度，畅通投诉举报渠道，发动公众力量参与监督，同时充分发挥小区物业的作用，对行业乱象进行有力监督举报。

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