华尔街不应因其在创造住房危机中的作用而获得奖励

随着住房危机的影响进一步消退，遇险标记正在下降，但有一个值得注意的例外：在机构投资者购买的一批严重拖欠抵押贷款中，丧失抵押品赎回权的情况正在上升。

这一趋势提醒人们，许多社区倡导者拒绝允许机构投资者在2010年开始的政府拍卖中购买违约抵押贷款的原因。那些拥护者说，华尔街不应因其在创造住房危机中的作用而获得奖励。以美元为单位购买价值下跌的资产。

政府拍卖承诺提供一种风险分担解决方案，几乎可以使每个人受益：抵押贷款价格低廉的房主可以获得贷款修改，投资者可以获得有利可图的资产，社区可以看到税收收入恢复，社区恢复活力。

但这种双赢局面可能会给那些陷入困境的资产中最困扰的人带来一些缓解。针对MarketWatch的新Attom数据分析显示，政府拍卖的抵押贷款取消抵押品赎回权。

例如，私募股权公司Lone Star Investments的子公司在今年7月初就已经取消了近2000名房主，并且自2013年以来每年都取消了止赎。高盛的子公司名为MTGLQ，其止赎数量增加了一倍多。根据2017年初的数据，2014年至2016年的每年可能会在今年再次相同。

这些数据与整体房屋市场形成鲜明对比，第二季止赎房屋下跌22%，触及11年来的低点，仅略高于22万。

Attom公司高级副总裁Daren Blomquist指出，机构投资者取消抵押品赎回权的数字只占总数的一小部分。而且他们并不会让那些故意抢购最难以抵押的抵押贷款的投资者感到惊讶 ，因为他们的高风险承诺会提高收益率。Attom Data确实显示其他贷方的取消抵押品赎回权上升，但并非所有参与政府拍卖。

但它们提醒人们，在房地产市场低迷开始十年之后，仍然出现的取消抵押品赎回权的口袋代表了最糟糕的情况，促使那些质疑该计划的人同意一些取消抵押品赎回权是不可避免的，无论谁拥有抵押贷款。分析人士称，目前的取消抵押品赎回权“是最后一只通过蟒蛇的猪”。

对于像非营利组织社区稳定信托基金会执行副总裁朱莉娅戈登这样的倡导者而言 ，这些数据提醒人们“市场的大部分仍在挣扎，似乎再也没有人关心他们了。”

住房和城市发展部七年前开始拍卖不良抵押贷款，房利美和房地美很快跟进。

“这些交易旨在减少房利美拥有的严重拖欠贷款的数量，以帮助稳定社区，并为借款人提供额外的止赎预防选择，” 房利美在2015年表示。

然而，在实践中，个人交易可能类似于陷入困境的房主和投资者之间的消耗战。

房主可能会腾出他们希望失去的房产，或者没有接收或退回贷款人的电话，因为他们习惯于避开收款机构。有些人缺乏顾问或经验，可能会有不完整或不准确的记录; 其他人可能会避免付款，有时甚至是多年，以期达成更好的协议。他们可能会感到沮丧，因为他们获得抵押贷款的贷款机构不再与它有任何关系 - 这是一个长期的抵押贷款行业惯例。

MarketWatch采访了一位居住在她的红砖巴尔的摩联排别墅18年的房主，她已经多次看到她的抵押贷款变更所有权。她说，几年前，当她寻求贷款修改时，她收取了1000美元的费用，并且对她的月付款或利率都没有任何减免。

当她今年再次尝试时，她说她的每月账单较低，但却被罚款3000美元。与此同时，她正在努力跟踪抵押贷款的所有者。“这就像我的贷款一直在这家公司和那家公司，”她说。目前拥有抵押贷款的投资者表示，如果她明确允许，她只会讨论她的案件，而她拒绝这样做。

就他们而言，最终拥有抵押贷款的投资者表示，他们努力向房主通报变化。他们说，通过电话，邮件和门环公司联系房主既昂贵又耗时。Attom's Blomquist表示，“可能存在一个学习曲线”，投资者可以与严重陷入困境的借款人打交道。

尽管如此，因为他们以美元购买抵押贷款，如果他们修改贷款以产生固定收益流或可以转售的“再造”贷款，投资者就可以获利。

但他们声称，最终目标是一样的。“完成取消抵押品赎回权是最昂贵，最耗时的结果，为投资者提供尽可能低的投资回报，”Oaktree Capital Management发言人告诉MarketWatch。

一个 2016报告 用逐行扫描工会组织团结这里检查橡树资本的纪录，研究在巴尔的摩612个贷款。报告称，Oaktree是较大的贷款购买者之一，仅对其中14%的贷款进行了修改，其中未偿还本金增加了一半以上。根据该组织的分析，超过60%的人被取消赎回权或已经被赎回。

Oaktree的女发言人表示，它已经在巴尔的摩大区域修改了超过16%的贷款，原先支付了约450万美元的贷款。她说，超过55%的贷款在购买时已经取消抵押品赎回权，而且Oaktree已经出售或将出售180套止赎房屋，不知所措。

高盛拒绝就此事发表评论。Lone Star Funds的发言人告诉MarketWatch，贷款修改是其“首选结果”，取消抵押品赎回权是最后的手段。

Lone Star在2016年完成了20,000多次修改，即使超过36%的房主在公司收到申请时已经取消抵押品赎回权。该女发言人称，Lone Star购买的贷款中有超过80%是违约，平均支付拖欠约为2年半。

许多住房和消费者权益倡导者认为政府应该将不良抵押贷款拍卖给帮助房主和社区的组织。有迹象表明，此类交易可以很好地为房主提供服务 - 尽管很少有非营利组织可以买得起有意义的票据。

新泽西州社区资本有一个例外 ，它表示，截至去年，其近40%的贷款已经有贷款修改或按揭满足，远高于HUD所说的16%的贷款“重现/修改“因为它开始出售它们。

他说，消费者法律中心的一名律师杰夫沃尔什认为政府不应该拍卖抵押贷款。他说，这些机构已经制定了对不良抵押贷款进行分类的指导方针，而应该遵守这种做法。

戈登的组织试图帮助社区团体和非营利组织获得拥有和空置的房产，以避免枯萎和振兴社区，她表示，她不再关注丧失抵押品赎回权而不是后来发生的事情。“你如何处理你的止赎房产，”她说，“对这些社区的未来至关重要。”

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