M＆G的全球房地产展望报告预测强劲的基本复苏

M&G的《全球房地产展望》报告指出，在全球前所未有的全球经济动荡和Covid-19大流行之后，某些市场趋势加速发展之后，M&G的《全球房地产展望》报告为投资者如何积极调整房地产投资组合以实现长期复苏提供了重要见解。

研究结果揭示了实施全球Covid-19疫苗接种计划后经济景气的增长，以及以前谨慎的投资方式如何让位于被抑制的需求的释放。在许多市场中，消费者已经积累了可观的储蓄，而这与政府和银行的财政刺激措施相结合，正在为经济增长和业务扩张创造环境。

该研究表明，结构性生活和与工作相关的变化开始影响房地产投资组合的构建方式，并在长期增长领域和住宿和学生住宿等替代方案之间进行一些重新平衡。但是，投资者不应忘记，增长和停滞的行业也都受到周期的影响。

M&G的研究表明，亚太地区在缓解大流行病的更广泛影响方面取得了相对成功，使该地区处于全球经济复苏的前列。在国内家庭消费和商业投资回升的带动下，经济已经反弹至大流行前水平，刺激了包括韩国和新加坡在内的该地区的制造业和出口依赖的增长。

尽管混合工作不会完全取代办公室，但似乎有可能永久转变为跨所有文化的灵活工作。在亚太市场中，不断扩大的创新集群是高度协作的校园设施的代名词。

替代部门的分配将增加，以住宅房地产为目标的机构资本数量将达到创纪录水平。供应有限和房价居高不下将继续推动欧洲的租房者群体。例如，主要工人约占丹麦劳动力的40%，而负担得起的房屋仅占该国住房总量的20%。

在人们购物方式的结构性转变的支持下，物流仍将保持高需求，德国的收益率将达到3%。然而，并非所有物流都会证明具有韧性-在低收益环境中，资产选择至关重要。

零售业继续面临结构性的阻力，但随着家庭向市场释放储蓄以及投资者对大幅定价做出反应，部分零售业可能会复苏。

尽管欧洲的房地产收益率较低，但房地产仍然比债券反映出更大的风险溢价。M&G预测，通货膨胀因素可能是暂时的，利率将保持较低水平。加上欧洲的空置率低，核心房地产价格似乎是可持续的，并为投资者提供了诱人的相对价值。

M&G房地产投资策略主管Jose Pellicer表示：“感觉似乎等待释放的庞大消费者需求规模可能会引发一种现象，这种现象与一个世纪前所谓的“咆哮的20年代”不太相似。经过一段时间的严格限制，我们已经看到了经济持续增长的早期迹象，这很可能为世界上许多社会带来更广泛的积极利益。

“收入的质量已经成为投资者的关键，主要关注于居住者。转向高增长或弹性行业将是维持投资组合现金流的关键。2020年代增长最快的租户将是那些受健康，气候，可再生能源，交通和技术等行业推动的租户。日常的“推动者”(主要是技术和金融领域)也很可能会蓬勃发展。

“并非所有市场都可以以相同的方式利用优势，因此，根据地区情况，复苏势头将不均衡。但是，假设大流行的蔓延得到遏制和制止，我们的数据表明，未来几年将以新一轮雄心勃勃的投资浪潮和长期以来未见的信心水平为特征。

在全球市场出口的增长和与的贸易重启之后，德国和北欧等开放市场贸易经济体很可能引领欧洲的复苏。

在不断增加的公共和私人投资(以及对家庭工作的适应力)的支持下，生命科学领域提供了强大的长期潜力。与德国，法国和荷兰的顶尖大学相连的生命科学集群可能会提供最有吸引力的机会。

北欧各地的多家庭，私人出租住房是一项投资，它将稳定，可调节的收入与开放的市场潜力相结合，因为人口的快速增长和供应有限为收入增长提供了机会。

尽管出行限制已经使许多在线学习转移了，但是面对的限制取消后，面对面的教学和更广泛的大学经验将促使学生回国。欧洲在结构上仍然供不应求，提供的专用学生住宿仅占学生总数的一小部分，并且比英国少得多。这为新兴行业的投资者提供了先发优势。

在相对定价的情况下，英国代表着价值机会。英国的不确定性已经大大减少，解决了一个关键问题，该问题以前是近年来阻碍英国房地产定价的因素。但是，恢复将是“ K”形的。尽管对创新产业的投资可能会促进专注于生命科学和清洁技术的科技公司，但在大流行期间，人密集型产业(休闲，酒店，旅游)遭受了巨大破坏，并且不太可能在一段时间内扩张。

与伦敦其他主要全球市场相比，伦敦拥有优越的地理位置，其居民基础紧密且不断发展，其基础设施可在未来重塑自己-从金融中心到技术与生命科学集群的中心。

南欧的复苏可能会放缓，但是旅游业的增长以及主要经济刺激计划的影响可能为后期的周期反弹铺平道路。

食品零售杂货店购物对于许多欧洲人来说仍然是日常生活的重要组成部分，这意味着该领域的在线渗透率相对较低。长期的租赁和低廉的租金使整个欧洲的大型超市成为有吸引力的长期赌注，而与其他防御性行业相比，进入收益率看起来特别好。

电子商务的需求继续推动整个亚洲的物流投资，去年亚洲的交易量增长了15%以上。但是，该报告表明，过度的投机发展可能会破坏这种周期性动力。希望增加对物流的了解的长期投资者应将重点放在靠近既有基础设施或人口稠密的集水区附近的弹性，现代物流空间。希望在结构趋势方面领先一步的房东应该利用对温度控制设施来存储医疗产品和新鲜食品的占用者需求的增长，这些资产通常要求更高的租金和更长的租赁期。

Pellicer继续说道：“我们认为，具有租金上涨潜力的资产的收益率可能会进一步降低，尽管压缩的步伐不一定会均匀。大流行将注意力重新集中在投资质量上，现金流，位置和可持续性都在受到审查。在许多市场中，定价尚未反映出ESG凭证。但是对于长期投资者来说，退出应该与进入一样重要。

“十年后的环境标准将有根本的不同，并且可能会以迄今未见的方式测试不符合ESG要求的产量。尚不清楚“床和棚子”现象是否会随着时间的推移不断降低零售权重而继续保持吸引人的投资。但是，如果替代方案(包括住宅和数据中心)要成为未来投资组合的更大组成部分，则投资者将需要进行调整。随着企业越来越重视员工及其环境，一些房东将需要更多地“动手”来满足居住者的要求。租户应该成为客户。”

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