房地产投资领域的创新颠覆和变化

“ drone”一词已成为同事们的常笑话，与“客户期望”和“存储”一样，对于那些自2015年以来几乎每一次会议上都听到我提到过这些可怜灵魂的穷人来说，都是一种流行语。强制将无人机交付板纳入我们较大的住宅建筑规格的早期采用者，多年来一直在从澳大利亚到MIPIM的房地产会议上进行各种“住宅的未来”演示，因此这是可以预期的。当前英国计划政策的众多变化之一是如何安全地应对无人机和其他机器人交付及其相关基础设施的扩散，因为我们对交付的需求没有减弱的迹象。

毫不奇怪，直到最近，更广泛的房地产行业仍然顽固地保持类比。久经考验的模型主要集中在核心位置的“砖瓦”资产上，该资产在长期租赁中可提供可靠的内部收益率，这似乎是绝对主导的，直到突然并非如此。

在所有房地产资产类别中，技术无疑都是关键的破坏者。首先是在线购物与店内零售的威胁，然后是在家办公的出现以及对灵活办公空间的需求，挑战了历史悠久的固定办公模式，AirBnB和短期服务，这使酒店进入了更具竞争力的模式，当然，是Covid-19的终极曲线球，颠覆了它前进的道路。

与此同时，企业社会责任(CSR)和可持续性政策从通常被淘汰的“绿色清洗”边缘发展到已确立的环境，社会和治理(ESG)指标，而这些指标绝对是投资分配的核心，这迫使每个企业进行多次变革部门。拉里·芬克(Larry Fink)在致贝莱德(BlackRock)投资者的年度信函中预言了这一变化，并强调“气候风险就是投资风险”，没有“社会目的”的财务业绩不再被认为是足够好。

太空即服务和水晶球

房地产投资者，开发商和运营商现在正在努力成为创新者，颠覆者和未来主义者，同时保持成功的投资组合和稳定的回报。

正如房地产和技术策略师Antony Slumbers所指出的那样：“并不是已经存在的关于房地产的一切不再重要，而是不再足够了。”

在灵活性和适应性是重中之重而资产类别之间以前僵化的界限越来越模糊的时候，我们现在正在处理本质上仍然是流动性很差的建筑物。十年前，ULI / PwC新兴趋势调查甚至没有将住宅列为主要资产类别，而是将其列为“替代”类别，但如今，住宅投资是增长最快的领域，PBSA和BtR向企业提供的新报价激增生活，老年人生活以及各种负担得起的或共有的产品。广为人知的“机构资金壁垒”正在从传统的办公室和散户投资者那里转移过来，以寻求稳定的住宅租金回报–在发现与房屋打交道的复杂性带来更大的监管之前，

习惯于线性地主-房客所有权模型的运营企业正试图转向“空间即服务”或SpaaS的概念。资产所有权和实物产品在从属空间中的访问和服务的货币化中变得从属。例如，从CD转到音乐流，从固定办公室租赁到灵活的办公空间或完全远程的团队，或者从规避寓言的“住房阶梯”到惩罚性的按揭存款要求，以适应房屋租赁的适应性，通过提供各种服务和便利设施，提供一种既能保证使用期限但又具有绝对灵活性的生活方式。

扩大的住宅使用权类型本身就是英国的市场动荡，但每种类型都有不同的生存能力门槛，回报状况，并且需要在方法上有所细微差别，甚至在添加“承租人作为客户”的启示之前，都期望获得良好且不断提高的期望服务。

因此，可再生能源投资者的头颅不再是模仿鸵鸟，而是基金经理在考虑如何精确地对未来的投资组合进行分析时，充其量只能说是晦涩难懂的。

享受未来打样的乐趣

我反复使用的一个例子是“每个人都想成为iPod，而不是迷你光盘”。后者是一套技术上完美的套件，仍然受到许多音乐爱好者的喜爱，但是触觉设计，压倒性的实用性和iPod的前卫光环迅速确立了它的主导地位。与此相比，一位多户开发商的大胆的未来证明工作将我带到了东海岸的一个800单位的计划中，我羞耻地指出了每个公寓入口附近的一个不寻常的“烛角”凹进处。事实证明，他们已经在iPhone扩展坞中设计了相当昂贵的每间公寓。最初被证明是精通技术的租客的热门卖点。然而，在2012年大楼启用后仅三个月，苹果突然在iPhone 5和随后的手机上发布了新的Lightning端口充电电缆，这使市场领先的创新成为资产的昂贵冗余。理想情况下，我们都希望其他人先走一步，以迅速复制的飞行员解决所有棘手且昂贵的问题。

这个告诫的故事并不是要阻止大胆的基金经理探索其投资组合中的创新，而是要提醒我们，我们常常忘记了我们在很多事情上都使用了创新这个词。正如数十年的学术研究表明的那样，创新不仅仅是技术，而且很少遵循效率标准!人工智能聊天机器人，交付无人机和空气质量传感器都是出色的发明，但它们本身并不能构成房地产所需的系统，市场和网络的创新和破坏。牛津大学战略与创新管理理论专家Marc Ventresca教授强调说：“创新是对(所有这些产品和思想)进行重组和重新利用以创造价值。”

目前，在PfP Capital内，我们正在围绕电动汽车充电进行一些试点，收到了来自现有和潜在居民的大量询问，并发起了有趣的团队会议，同事们在此讨论了自己的混合动力与全电动汽车的优点。但是，与任何工程师进行的讨论都会引发关于缺乏能力来真正支持跨建筑物和汽车的全电气革命的可怕警告，而其他人则指出，氢燃料驾驶员的迅速改进是真正的可持续未来。等待氢技术完善还是会冒着居民外逃的风险，这会是更好的选择，还是我们不履行我们对可持续发展的承诺，并努力实现零碳净排放?在不为不希望通过充电电缆阻塞人行道的残障居民造成通达性问题的前提下，我们还能通过哪些其他方式支持社区的可持续交通运输?我们正在处理住宅基金中的许多问题，我发现它无止尽地吸引人，因此打算继续加油!

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