房贷利率“换锚” 房贷利率“换锚”新发放的房贷利率怎么算?

在宣布贷款利率“换锚”一周多后,人民日前明确了房贷新的定价方法。改革后的房贷利率会增还是会减?新发放的房贷利率怎么算?存量房贷利率咋执行?这些问题引起社会普遍关注。 LPR下降房贷会不会降? 人民8月17日宣布将贷款市场报价利率(LPR)作为各新发放贷款的主要参考,个人住房贷款定价基准自然也要从原来的贷款基准利率转换为LPR。根据央行公布的改革后第一期LPR来看,1年期为4.25%,5年期以上为4.85%;分别较1年期和5年以上贷款基准利率低10个和5个基点(每个基点为万分之一)。 “若换成利率更低的LPR作为房贷定价基准,那我的房贷利率岂不是能降一些?”近期打算贷款买房的北京市民王先生起初有过这样的想法,但仔细研究了新的房贷定价方法,他发现此次调整并非此前想得那么简单。 除了定价基准进行了转换,此次央行明确,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就是说,LPR降了,房贷利率不一定降,还要看加点的情况。那么谁来决定加点的多少呢?目前来看,有三个不可忽视的因素。首先是央行的房贷利率底线。此次央行公告明确提出,首套房利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。按8月20日5年期以上LPR计算,购房者资质再好、资金再充裕,首套房利率不能低于4.85%,二套房不能低于5.45%。其次是当地LPR加点下限。每笔房贷具体的加点数值,除了遵循央行制定的全国政策,还得符合当地住房信贷政策要求。此次调整明确,人民分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。此外,会根据综合贷款风险状况,与借款人协商约定。“未来LPR若进一步下调,房贷利率也不一定会降。在现有信贷政策调控下,新增住房按揭贷款额度较之前管控更严,利率也在走高。”苏州一家大行普惠金融部门负责人介绍,改革前当地首套房利率已较基准利率上浮25%。 人民副行长刘国强此前曾明确表示,落实“房住不炒”的目标定位,就得做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。要确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。 谁的房贷利率受影响最大? “我应该现在赶紧定下办贷款,还是再等等?”看到新的房贷定价政策出台,近期忙着看房的上海市民杨女士有些举棋不定。 房贷利率“换锚”后,直接关系着打算贷款购房者的“钱袋子”。专家认为,根据目前实际利率水平来看,此次调整对大部分购房者应该影响不大,只对极少的眼中的“优质客户”可能会产生一定影响。 按公告要求,首套房利率不得低于相应期限LPR。这就让个别地区“优质客户”获得首套房贷9折或95折难以实现。不过,央行表示,10月8日前,已发放和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。专家分析,若杨女士真的确定能获得9折或95折房贷利率,还是早做决定对她更有利。 不过,据融360大数据研究院发布的35个城市最新房贷利率数据来看,目前执行首套房贷9折或9.5折的城市非常少,7月份上海还有首套房能执行4.84%利率的,但绝大部分城市的首套房平均利率均显著高于4.85%。而且,最近几个月,无论是首套房还是二套房,大部分城市的房贷平均利率都呈微弱上行趋势。 “展望未来一段时间,个人住房贷款利率有上行的可能性,但幅度不会太大。”金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为,不同对个人住房贷款业务定位不一样,在不同区域的信贷资源投入也相差较大,因此在房贷利率会有明显的分化,而大型商业房贷利率调整预计相对温和。 LPR月月变房贷利率会咋变? “以前每次降息房贷利率会在次年调整,而LPR月月都在变,我的房贷利率会咋变?”这应该是不少贷款购房者心中的疑问。 此次央行的公告明确,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。也就是说,房贷利率“换锚”后,新增房贷重新定价时得看当时LPR的水平。专家表示,房贷调整频率是最高1年,最低频率可以不调整。房贷利率不会每个月都跟着LPR走,但预计未来为了降低自身的风险,会要求客户每年做一次重定价,根据LPR一年变一次。此外,根据央行公告,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 国际金融研究所研究员周景彤认为,未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大,更能体现“因城施策”。 交通金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,房贷定价新规对市场影响有限,仍然是此前房地产调控政策的延续:可以维持新的个人住房贷款利率保持总体稳定,既不下降,也不会明显增加个人房贷利息负担。这将有利于在推动企业贷款利率下降的同时,保证房地产市场稳定。

　　免责声明：本文由用户上传，与本网站立场无关。财经信息仅供读者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 如有侵权请联系删除！