新办公空间满足租户需求

2020 年初，新办公室的建设似乎是不可想象的，因为居家令破坏了工作场所的出勤率。

但现在，租户对新办公楼的需求正在激增。

仲量联行新南威尔士州办公室租赁主管威尔汉密尔顿表示，新建筑比旧建筑更有效地满足租户的期望。

“这是对质量的追求，拥有更好的用户体验和卓越的 ESG [环境、社会和治理] 产品。新产品通常比旧办公空间更受欢迎，因此现在需求量很大。

“在 COVID 期间进行开发也为一些开发商带来了一些优势，因为他们能够在施工期间调整和修改他们的产品。

“例如，在建筑物正在建设时实施非接触式技术，而不必进行改造。”

仲量联行研究总监、公司 2022 年第一季度办公市场概览报告的合著者 Paul Chapko表示，企业被高质量的新建筑空间所吸引。

“那里有一些令人兴奋的项目，”他说。“我们正处于开发人员重新与租户接触以确定员工在他们的工作空间中想要什么的阶段。

“大楼内的健康和福祉很重要，几乎是一种生活方式元素，员工可以来这里享受他们的时光。”

Chapko 根据他的第一季度报告指标和截至 2022 年 6 月的其他数据，为我们列出了全国主要写字楼市场的一些有说服力的建筑指标。

悉尼中央商务区

整个 CBD 有 9 个在建项目，总面积 326,800 平方米，总租户预租率为 52%。

Chapko 说，第一季度 12.3% 的空置率高于 8.5% 的长期平均水平，但大多数市场的情况都是如此。

“我们确实预计空置率将呈下降趋势，尽管空置率仍将保持高位，这不是因为需求疲软，而是因为市场上有一条持续的管道。”

他说，未来六个月内大多数新建项目将在环形码头附近完成。

“在这个时间范围之外，作为悉尼地铁项目的一部分，站上的开发项目预计将在 2023 年底和 2024 年完成，但这些塔楼尚未获得任何预先承诺。”

悉尼非CBD

北悉尼有五个项目在建，总面积达 93,800 平方米。

Chapko 说，大流行前强劲的建筑活动因北悉尼的 COVID 关闭而被取消。

“到 2020 年，有近 100,000 平方米的新空间正在建设中，其中 63% 是预先承诺的，但是当 COVID 来袭时，空置率大幅上升。”

他说，优质的新办公空间现在非常受北悉尼租户的欢迎。

在 Parramatta，仲量联行正在跟踪三个项目，这些项目将提供 65,400 平方米的建筑面积。

Chapko 表示，Parramatta 将成为澳大利亚第一个达到 100 万平方米的分散式办公市场。

“这太不可思议了。该市场已从 2016 年的 687,000 个增长到今年年底的 100 万个。它使办公室占地面积增加了 40% 以上。

“Parramatta 一直是政府权力下放的一大受益者，尤其是在过去五年中。这里的租金基本上是CBD租金的一半，因此政府部门搬迁到那里是不费吹灰之力的。”

麦格理公园有 3 个在建项目，占地 43,900 平方米。

“这里的租金是我们在悉尼追踪的 10 个写字楼市场中最低的。

“在过去的 10 年中，我们记录了平均每年完成一项新开发项目。现在，三个开发项目将在未来九个月内完成。”

“这里有正在建设中的库存，但尚未收到预先承诺。租户通常在 5000 米以下的规模范围内，他们喜欢看到建筑物从地下冒出来，这样他们就可以在进行交易之前‘感受’空间。”

墨尔本中央商务区

墨尔本中央商务区正在建设五个新项目，总面积达 153,700 平方米，其中 44% 已预租。

Chapko 表示，墨尔本的长期封锁拖累了其办公室租赁市场。

“与悉尼的中央商务区相比，墨尔本的需求复苏滞后了大约六到九个月。

“预计未来几个季度，更高质量的写字楼将吸引更多的租赁兴趣。我们还观察到 1000 平方米以下租户的租赁活动强劲，这支撑了市场的整体需求水平。”

墨尔本边缘

墨尔本边缘有 20 个在建项目，预计到 2024 年中期交付 220,100 平方米。

Chapko 说，该地区已经看到大量来自专业服务、技术、媒体和医疗保健的租赁活动。

“虽然墨尔本的中央商务区在 2021 年底略有复苏，但墨尔本的边缘地区的需求却出现了旺盛。

“有很多扩张活动，团体租用了更多空间，而边缘和郊区写字楼市场并没有留下太多的回填物。

“然而，未来几年会有一个持续的发展渠道，这将使空置率保持在高位，尽管我们确实预计它会在中期内下降。”

布里斯班

Chapko 说，布里斯班新建的 CBD 市场运行强劲。

“我们正在跟踪大约 150,000 平方米的在建库存，其中大约 70% 是预先承诺的，这是一个非常健康的比率。

“其中一个开发项目，安街 80 号，将于 2022 年第二季度末完工。

“布里斯班边缘有大量的开发项目，特别是在距离 CBD 步行范围内的 Fortitude Valley 地区。那里正在进行一些高质量的建设，其质量与新的 CBD 塔楼相似。”

他说，预先承诺在边缘以健康的 50% 运行。

“虽然布里斯班的大型租户的深度没有悉尼或墨尔本那么大，但较新的建筑仍然获得了健康水平的租户兴趣，预计这将转化为一些积极的租赁活动”。

阿德莱德中央商务区

阿德莱德中央商务区在建面积为 133,200 平方米，占总存量的 9.2%。预计很快将有更多的塔楼开工，进一步增加库存数量。

“阿德莱德目前实际上正处于发展热潮中，”查普科说。

“我们预计仅在 2023 年就将完成 110,000 平方米的办公空间，这将是自 1987 年以来完成的最高年份。

“我们追踪的股票有 57% 是预先承诺的，这是相当健康的。过去几年的经验法则是，大约需要 30% 到 40% 的预先承诺才能使建筑物动土。”

他说，阿德莱德的一部分老化的现有写字楼可能需要一些资本支出来保持对租户的吸引力。

珀斯

Chapko 说，珀斯中央商务区有 88,800 平方米的新库存在建。

“在矿业低迷之后，珀斯的一些空置率有所上升，因此过去六年的新建筑数量有限。

“最大的开工项目是雪佛龙总部，预计完工日期为 2023 年第四季度。这是一个 54,000 平方米的建筑。”

他说，所有跟踪项目的预先承诺约占 51%。

“也就是说，珀斯中央商务区的市场规模为 180 万平方米，比东海岸中央商务区要小得多，因此新建项目的数量并不多。”

由于小企业的增长支持了需求，珀斯的表现优于 COVID

“但这是珀斯的一个采矿故事，我们还没有看到它开始，”Chapko 说。

“虽然我们在过去两年中记录了矿业集团的一些积极租赁活动，但也有一些项目完成，导致整合活动抵消了这种增长。”

展望西珀斯，有一个正在建设中的大型项目——位于 Ord Street 30-34 号的一栋六层建筑，总面积 2700 平方米。

Chapko 说，虽然有一些人从该地区搬迁到市中心，但西珀斯的大部分租户并没有被迫迁往 CBD。

“这里租户的粘性很有趣。他们喜欢留在西珀斯，因为那是他们一直待在的地方，也是他们的员工喜欢的地方。”

堪培拉

仲量联行在堪培拉记录了八个在建项目，总面积为 161,000 平方米，预计完工日期为 2022 年至 2024 年。

“堪培拉有很多建筑活动，预先承诺的水平很健康，但更多的是将多个地区的政府部门整合到这些空间中，”Chapko 说。

“市场由政府部门的租户主导。虽然私营部门租户有有机增长，但大多数都通过他们赢得的合同或他们与联邦或首都领地政府开展的业务与政府联系在一起。”

Chapko 表示，新办公楼市场的变动通常是大型政府部门聚集在一起并占用一项新资产。偏好通常是大地板、校园风格的产品。

“堪培拉在撤出办公资产方面非常有效。当政府实体签署租约时，它必须是具有一定可持续性证书评级的空间。

“因此，当部门合并并搬入符合标准的新建筑时，他们腾出的旧空间有时会因为不符合某种可持续性标准而无法出租。

“因此，您会看到堪培拉的许多旧库存要么退出市场，以便将其翻新至可接受的可持续性评级，要么撤回并重新用于办公空间以外的其他用途。”

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